Novela občanského zákoníku pod číslem návrh 411 není dobrým návrhem. V minulosti byly záležitosti společenství vlastníků jednotek upraveny zákonem č. 74/1992 Sb., o vlastnictví bytů, a jeho autoři stále ovlivněni dobou socialismu trvali na tom, že „moudrý kolektiv“ vlastníků bude opět kolektivně nejlépe spravovat svůj dům. Nic takového ve vyspělém světě není, už proto, že v domě vlastní byty nikoliv pouze jednotlivci, ale často obchodní společnosti, a mnohé jsou z různých částí světa. Proto se o domy starají specializovaní správci. Protože jinak by soužití a správa v těchto domech vůbec nefungovala.

Po letech zkušeností se ukázalo, že zákon č. 74/1992 Sb., je více než nedokonalý a byť různě modifikován, byl ale nakonec nahrazen novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. K dokonalosti ale bylo a je stále daleko. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) proto přišlo již v únoru 2019 s návrhem úpravy, resp. novely, občanského zákoníku pod číslem sněmovního tisku 411, jehož další projednávání ústavně-právní výbor odložil na letošní prosinec.

Z prvních pozměňovacích návrhů jistě zaujme ten, který řeší, zda změna stanov má či nemá mít formu veřejné listiny. U veřejné listiny se ve správním nebo soudním řízení předpokládá její autenticita i pravdivost, pokud není prokázán opak. Návrh zní, že změna stanov nemá mít formu veřejné listiny. Především pro původní rozpor v usnesení soudů, které nakonec rozřešil Vrchní soud v Olomouci (spis. zn. 8 Cmo 202/2016), který po projednání v grémiu stanovuje, že změna stanov nemusí mít formu veřejné listiny. Jak připomíná předkladatel změny k poslaneckému tisku č. 411, poslanec Milan Pour, soudy od veřejné listiny nakonec ustoupily.  Při znalosti, jaké s prominutím „výtvory“ můžeme z řady zápisů například ze shromáždění vlastníků jednotek číst (SVJ), je to postoj odvážný a soudci si spíše přidělají problémy. Listina, osvědčená obvykle notářem, je vždy (nebo téměř vždy) bezchybná a vylučuje častý amatérismus členů výborů SVJ, kteří představují statutární orgán příslušné právnické osoby.

Návrh novely občanského zákoníku předložený pod číslem sněmovního tisku 411 má ale daleko více sporných ustanovení. Problematice družstev se velmi podrobně věnuje pozměňovací návrh poslankyně Moniky Červíčkové (viz 1), proto jej zde neuvádíme, ale vedle návrhů těchto dvou poslanců zatím jiné návrhy na změny nejsou. Dost překvapivé, a proto se u některých navržených paragrafů zastavíme.

Návrh sněmovního tisku č. 411 obsahuje paragraf 1182, kde se určuje povinnost oznámení stavebních úprav vlastníkem příslušné bytové jednotky, a to osobě odpovědné za správu domu. Ale pouze stavebních úprav. To se jeví jednak nedostatečné a jednak nadbytečné. Většina SVJ má ve stanovách povinnost seznamovat ostatní vlastníky (nájemníky) s jakýmikoliv úpravami, které vykazují na ně nějaké obecné dopady. Nejčastěji hlukové imise.

V návrhu § 1182 osoba odpovědná za správu šetří to, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, dokonce i přístup do bytu, a dále ohrožující či poškozující stavební úpravy. Kde autoři návrhu vzali informaci, že tato osoba odpovědná za správu má na posouzení takových dopadů příslušnou kvalifikaci, to nikdo netušíme.  Takovou změnu vždy musí řešit příslušný stavební úřad, který (obvykle) odborníky disponuje. Ten při obdrženém návrhu a zahájeném řízení sám všechny dotčené vlastníky informuje. Paragraf 1182 se dost křečovitě snaží řešit skutečnost, že se množí černé stavby při úpravách bytů. Ale pokud investor neinformuje stavební úřad či nežádá povolení stavby, ačkoliv mu zákon tuto povinnost ukládá, osobu odpovědnou za správu domu rovněž vynechá, a její příp. vyžádání kontroly bude ignorovat. Tudy cesta k nápravě nepovede, protože osoba odpovědná za správu domu není stavebním úřadem a nemá jeho pravomoci.

V návrhu sněmovního tisku č. 411 v § 1184 je vyloučen dotčený vlastník z dosavadních práv podat k soudu žalobu a právo ponechal pouze ve prospěch osoby odpovědné za správu domu. To je ve zřejmém rozporu se zájmy občanů, jejichž dosavadní práva se tímto ustanovením výrazně potlačují. Právo vlastníka obrátit se na soud je opět anulováno ve prospěch „moudrého kolektivu“, zde osoby odpovědné za správu domu. Připomínáme, že aktivní legitimaci podat žalobu má výbor SVJ již dnes a pouze jedna žaloba je vůči občanu vyhrazena a to ve prospěch státního zástupce   (zástupkyně) v trestním řízení. Pouze tuto občan sám podat nemůže.

Výše uvedený paragraf 1184 vylučující vlastníka z možnosti podání žaloby je evidentně porušením zaručených ústavních práv a vůbec se neměl v této podobě v návrhu objevit.  Nepochybně bytové mafie takovému návrhu MMR tleskají. Stačí se ale podívat, jak to vypadalo v sousedním Rakousku, kde nemožnost obrany žalobou dotčeného vlastníka vedla k vytlačování majitelů bytů z domů, samozřejmě při výrazném vynuceném snížení ceny opouštěného bytu. To také byl údajně jeden z důvodů rychlého vzestupu politické strany Jörga Haidera, který svou kritikou rakouské občany oslovil.

Právo žaloby dotčeného vlastníka totiž omezovalo možnost vzniku příp. korupce, zde u nás u výboru SVJ, nebo jeho jiného ovlivnění významným vlastníkem, který volbu výboru SVJ může sám prosadit.  V tzv. Trumpových domech má současný prezident USA drtivou většinu bytů ve svém vlastnictví a kdyby podobný návrh, jaký vzešel z dílny MMR platil i tam, dělal by si Donald Trump, co by chtěl na úkor menšinových vlastníků. Pokud bude tento doslova zákeřný paragraf 1184 přijat, takové situace rychle nastanou.

Dodejme, že korupce je téměř vždy latentní, ale je možné již dnes se s podivným jednáním některých osob odpovědných za správu domu setkat. Při stoupajících žalobách na tyto osoby odpovědných za správu domu je zřejmé, že nadbytečné či účelové posilování práv těchto orgánů na úkor vlastníka jedné bytové jednotky je chybné.

V § 1175 návrh vyloučil povinnost „dobrého vzhledu“ s tím, že cit: „u společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy“. Touto nepochopitelnou navrženou benevolencí by se z výlučně užívaných balkonů, lodžií a garážových stání mohly v domech snadno stát skladiště a nebo místa pro kdejaký odpad, jak se to v některých domech u garážových stání již dnes protiprávně stává.

Návrh úřednic a úředníků z Ministerstva pro místní rozvoj vůbec neakceptuje nejen zahraniční zkušenosti, praxe a změny ve skladbách vlastníků v České republice, ale i odborná stanoviska, která provázela vznik nového občanského zákoníku. (2)

K určení toho, co je a není společným vlastnictvím podléhajícím rozhodování společenství vlastníků bychom mohli uvést řadu příkladů a americké právo je ukázkou toho, že je právem vlastníků chránit si svůj zájem a vlastnictví ve společném domě, a to i krajními prostředky, jako je povolení nájmu (i nákupu) bytu, novou osobou. Dodejme, že u českých družstevních bytů pro nájem i podnájem se také musí získat souhlas pověřeného orgánu družstva. Toto omezení plyne z právních vztahů, které se k družstevnímu bytu vážou. Jinak se spoluvlastníci, ale i ti, co mají své „ideální poloviny“ mohou dostat do vážných osobních problémů (viz 3).

S ohledem na zásadní změny ve skladbách obyvatel domů, kdy v České republice bydlí přes půl miliónu cizinců z mnoha částí světa a mnozí z nich jsou i vlastníci bytových jednotek, je návrh novely číslo 411 neadekvátní a měl by být jako celek odmítnut.

Pro vzniklé změny ve vlastnických a občanských vztazích je nutno vytvořit takovou právní normu, která by eliminovala svévolné protiprávní úpravy kohokoliv u jakýchkoliv prostorů v domě. Tedy jak vlastních, tak vyhraněných k užívání, tak i u společných, které by měnily stavebně-technické, požární, hygienické a zčásti i estetické parametry tohoto domu a takovouto provedenou změnou by omezovaly či zasahovaly do vlastnických nebo uživatelských práv ostatních vlastníků či nájemců.

Je nutné nejen určit tato pravidla, ale také toho, kdo bude jejich dodržování vymáhat. To, co návrh z MMR poslancům nabízí je jen zlomkem, toho, co by bylo potřeba a navíc tento zlomek obsahuje ustanovení, která rozhodně podmínky pro bydlení nezlepší. Spíše opačně. Zhorší. Vypadá to jako hrubá chyba. Ale platí: Lata culpa aequiparatur dolo.

Zdroj:

(1) http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=8&T=411

(2) Komentář prof. Dr. JUDr. Karla Eliáše a jeho kolektivu k zákonu č. 89/2012 Sb. vydaného nakladatelstvím Sagit a.s. v roce 2012 pod číslem ISBN 978-80-7208-922-2, strana č.501 odstavec první.

(3) https://www.cak.cz/scripts/detail.php?id=3042

Rudolf Mládek