Je nesporně správné, že se ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) snaží dostat činnost realitních kanceláří do očekávaných mezí a postupně eliminovat tzv. „garážové realitky“, které na trhu žádoucí nejsou, ale zatím existují a služby nabízejí. Za realitního makléře se totiž dosud mohl prohlásit kdokoli a kdekoliv.
Podle návrhu novely zákona už to nepůjde a makléř bude muset splňovat kvalifikační předpoklady. Krok správným směrem. Leč nedostatečným. Realitní kanceláře vedle prodeji (koupě) nemovitostí zprostředkovávají také pronájmy nemovitostí a tam novela zákona ve své obecné části zůstala dlužná.
A to ve smyslu, jakým je věc řešena například ve Spojených státech a Velké Británii, kdy péče realitní kanceláře o zákazníka je ze zákona zahájena zprostředkováním nájmu a ukončena shodně s jeho zánikem. Ve Velké Británii se navíc kauce skládají na speciální fond, se kterým po dobu nájmu nemůže ani realitní kancelář ani majitel nemovitosti svévolně nakládat. Nájemce také musí mít ručitele v případě, že nebude schopen své závazky plnit. Zdá se, že tady má MMR ještě co dohánět.
Včetně dohánění toho, že technickou kvalitu prodeje nemovitosti určuje v USA ze zákona stanovený Inspektor, který doporučí po zjištění závad jejich opravy. To vede k tomu, že prodávající majitel nemovitost buď opraví sám, nebo sníží cenu. MMR tuto povinnost obecně ponechává na obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí a to je ustanovení, které oproti americkým pravidlům věc velmi změkčuje. Stavebně technická dokumentace může být jen projekt a jeho změny a nic nemusí sdělovat o závadách.
Co už vůbec zákon neřeší je to, že ačkoliv je rejstřík nemovitosti vedený katastrálním úřadem veřejný a má splňovat zásady materiální publicity, tedy že zveřejněné informace jsou pravdivé a platné, tak ze zkušeností víme, že tomu tak i není. Ačkoliv pravdivost o nemovitosti představuje vlastní smysl evidence katastru nemovitostí, nezapsané nařízené exekuce materiální publicitu bourají a nešťastný občan koupí něco, o co následně přijde. Přináleží za takového stavu realitní kanceláři její odměna? A co za stavu, kdy není uzavřena písemná smlouva, ale peníze byly realitní kanceláři vyplaceny? Neplatnost předepsané písemné formy může podle návrhu novely totiž napadnout pouze zákazník a pokud si písemnou smlouvu nezajistil, opět si zadělává na problém.
Navržená novela zákona chybu veřejného katastrálního seznamu neřeší, byť uvádí, že realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout informace zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, dále informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Obrat „měl vědět“ představuje problém u zpožděného výkonu exekutora v případě zápisu do katastru nemovitostí.
Na pomoc zde přichází Centrální evidence exekucí. To je veřejný seznam, který je veden, provozován a spravován Exekutorskou komorou České republiky v souladu s ustanovením zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti. Zápis údajů z vyrozumění o zahájení exekuce se provede do 3 dnů po zapsání doložky provedení exekuce. Jakkoliv se to může jevit nadbytečné, stanovit povinnost realitní kanceláře, že nenalezla v tomto rejstříku prodávanou (kupovanou) nemovitost by bylo dobré v novele zdůraznit, než to obejít ustanovením „měl vědět“.
Své výhrady k předložené novele má i Česká advokátní komora (ČAK), která zákonu vytýká, že poskytování právních služeb je činnost, kterou realitní zprostředkování nemůže z povahy věci zahrnovat, neboť je zákonem vyhrazena jiným profesím, zejména advokátům, které poskytují zákonné garance kvality těchto služeb. To samé platí o úschovách jakožto zajišťovacích instrumentech, které musí být realizovány nezávislými osobami.
K úschovám v případě koupě (prodeje) nemovitosti dodejme, že tyto provádí ve Spojených státech notář a ten při podpisu kupní smlouvy a po obdržení sjednané částky do úschovy pak do 24 hodin sám zapíše do katastru nemovitostí příslušnou změnu a ihned převede peníze. O tomto si v České republice i za třicet let společenské změny můžeme nechat jenom zdát.
Projednávání novely je přerušeno do 6. září, uvidíme, co ještě poslanci prosadí do závěrečného textu. Samotný návrh ale v mnoha směrech zůstal odzkoušené světové praxi dlužný.
Rudolf Mládek
