• Kapitola první – smutné čtení o historii:

Když zahrneme do součtu i krátkodobé překlenovací vlády, pak jich od roku 1992 bylo celkem šestnáct, tedy včetně té současné. Ne všechny vlády do svého programového prohlášení zahrnuly kapitolu o bydlení. Konkrétně Topolánkova první vláda (několik měsíců na přelomu let 2006/7), Fischerova úřednická vláda (2009/2010) ale s ohledem na jejich funkční období to je asi logické. Všechny ostatní se o prioritách v bytové politice zmiňovaly.

Které kapitoly se v programech vlád dají nalézt (uvádíme-li jen ty obsahově významné) a jak byly naplněny?

Obě vlády Václava Klause (1992/1998) mluví o co nejširším uplatnění tržních podmínek v oblasti bydlení, podpora vlastnictví (a jeho právní úpravy) včetně transformace bytových družstev, mluvila též o deregulací nájemného. Pro zvýšení dostupnosti bydlení chtěla stavět zejména byty nájemní.

Zemanova vláda – 1998 až 2002 pak proklamovala určitou regulaci trhu. Zavázala se zajistit dostupnost bydlení pro všechny občany. Hovořila o vzniku úprav obdobné v moderních státech Evropy. Chtěla též řešit zákon 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který podle ní deformoval jak společenství vlastníků bytů, tak i bytová družstva.

Špidlova vláda trvající dva roky 2002-2004 proklamovala dostupné bydlení pro každého. Zejména nový zákon o nájemném, revidovat podporu hypoték, revizi Státního fondu rozvoje bydlení a výstavbu bytů nájemních.

Grossova vláda 2004/5 akcentovala dostupnost bydlení pro každého, řešení nájemného (v té době ještě regulovaného) a proklamovala otevření trhu s bydlením včetně výstavby bytů na neziskovém principu.

Paroubkova vláda 2005-2006 se zavázala k přijetí koncepce bytové politiky ve které vyjádří své cíle (což také splnila). Hodlala prosadit podporu družstevní výstavby, založila „Radu vlády pro družstevnictví“ (nejen pro bydlení), revizi vlastnického bydlení a její právní úpravy a deregulaci nájemného.

Topolánkova první, krátkodobá vláda o bydlení mlčela. Zato ihned zrušila Radu vlády pro družstevnictví.

Topolánkova druhá vláda se zavázala přijít s novou strategií bytové politiky vycházející z ekonomické reality, a řešit bydlení sociální.

Fišerova vláda 2009/2010 o bydlení mlčela.

Nečasova vláda 2010-2013 konstatovala že možnosti státu jsou omezené a chce se soustředit na programy zaměřené na osoby s problémem na bydlení dosáhnout. Dále pak řešit úpravu vlastnictví bytů a zcela ukončí regulaci nájemného.

Rusnokova vláda chtěla nové byty nájemní a sociální.

Sobotkova vláda 2014-2017 uváděla novelu stavebního zákona a zákon o sociálním bydlení.

Babišova první vláda měla obsáhlou proklamaci hodlala zrychlit výstavbu, rekodifikaci stavebního práva, rozšířila funkci bývalého Státního fondu rozvoje bydlení na podporu regionálního rozvoje (Státní fond podpory investic). Hovořila o stabilizaci právní úpravy bydlení a o podpoře dostupnosti bydlení nájemního.

Druhá Babišova vláda pak počítala se zpracováním revize bytové politiky, modernizaci právní úpravy společenství vlastníků a družstev, chtěla zvýšit sumu financí na bytovou výstavbu zejména nájemního bydlení a chtěla přijmout zákon o bydlení sociálním. Uváděla též princip výstavby tzv. „levných bytů“, které obec může požadovat od developerů.

Konečně současná vláda věnovala bytové politice rozsáhlou pasáž – tedy jen heslovitě:

Podporu všech typů bydlení – vlastnické nájemní i družstevní. Do dvou let zákon o podpoře bydlení včetně způsobu a pravidel jejich financování. Formy podpory výstavby nájemních bytů, novou úpravu stavebního práva, vznik tzv. „plánovacích smluv“ s investory, a zajistí vznik cenové mapy pro výpočet obvyklého nájemného.

Kapitola druhá: Jak to bylo s realizací proklamovaných cílů?

Je-li společným jmenovatelem závazek vlády realizovat svůj program, pak se v čitateli objevují opakovaně tato hesla či cíle:

Podpora vlastnického bydlení a jeho právní úpravy. (Uvedeno v letech 1992, 1998, 2005, 2010. 2014, 2017). Úkol nebyl nikdy zcela dořešen a podle odborné praxe trvá i nadále.

Deregulace nájemného. (Uvedeno v letech 1992, 1998, 2002,2004, 2005, 2010.) Vláda v roce 2005 přijala zákon o jednostranné deregulaci nájemného, novým občanským zákoníkem byla v roce 2013 přijata platná právní úprava. Dosud nejsou podle současné vlády objektivní cenové mapy. Nájemné roste do závratných výšek.

Výstavba nájemních bytů. Uvedeno v roce 1992,2014, 2017 a v programu vlády současné. Žádný významný nástroj podpory kromě slov neexistuje.

Dostupné bydlení jako v EU. Uvedeno 1998, 2002, 2004, 2010, 2014,2017 i současná vláda. Zákon nebyl přijat. Vtipně se mluví o tom, že se zde hodí zkratka NATO (Non Activity Talking Only)

Nezisková forma výstavby bytů. Uvedeno 1998 a 2017, též uvádí současná vláda. Dosud nebyl zákon přijat.

Sociální bydlení. Uvedeno 2006, 2014, 2017 i vláda současná. Zákon nebyl ani zpracován, a tedy ani přijat. Kromě obcí přináší sociální bydlení za neúměrnou cenu pouze privátní provozovatelé.

Nová úprava stavebního práva. Uvedeno 2014, 2017 a v programu vlády současné.

• Kapitola třetí: Mění se trh s bydlením a jaký podíl na změnách mají vlády?

Samozřejmě, že dochází k vývoji na trhu s bydlením. Mnohé vlády již na přelomu milénia uváděly, že „bytový trh je ovlivněn zbytněním – monopolem výstavby bytů developery do vlastnictví“. Ceny bytů i s ohledem na nevyrovnanost nabídky a poptávky i „jednobarevnou“ nabídku raketově rostou. V médiích lze nalézt tabulky a srovnání, odpustím si opakování tisíckrát opakovaného. Neexistence právní úpravy sociálního bydlení dala za vznik a trvání tzv. „obchodu s chudobou“. Některé obce s vypětím všech sil a s použitím svých zdrojů se do řešení pustily, jde však více o experiment než o systém.

Podpora výstavby nájemních bytů jako propracovaný a použitelný systém neexistuje. Developeři, kteří dík růstu cen (ta roste také v logické snaze o co nejvyšší zisk z prodeje) začínají mít s prodejem bytů problémy. Prodávají byty investiční, též zahraničním investorům. V poslední době (i dík Evropskému trendu velkých investorů) sami, bez podílu a zásluh vlád zahajují výstavbu bytů k pronájmu. Pokouší se o to též některé obce.

Družstva staví minimálně a byty jimi stavěné v Praze se cenově od těch developerských neliší. S výjimkou snahy pražského Magistrátu se o podpoře družstevní výstavby nehovoří.

Na trh po roce 2009 vstupuje fenomén sdíleného ubytování, tedy formě poskytnutí bytu ke krátkodobým turistickým pobytům. Dobrý obchod, bez odpovídající právní úpravě, vlády neřeší, navrhovaná řešení nejsou z hlediska práva odpovídající.

O správě bytů ve vlastnictví, kterých je dnes na trhu většina se točí posměšné filmy. Právní úprava je zbytnělá, složitá, neustále schází praktické reflexe potřeb.

Stejné platí o správě a výstavbě družstevních bytů. Jediný posun od roku 1992, kdy ještě za federace byl přijat problematický transformační zákon pro družstva je ten, že dnes i pravicoví politici netvrdí, že družstva vznikla jako vzor sovětského kolchozu, když tímto tvrzením dosáhli jen výsměchu například v USA, Japonsku ale i v EU. Ale revizi jejich úpravy odkládají. A nová civilní legislativa je jak román bez konce. Rozsáhlá a nejasná.

Novými možnostmi výstavby, tisk 3D metodou, či výstavba malometrážních domů (Tiny houses), která je ve světě čím dál početnější se nikdo nezabývá. Pokud se objevují nápady, tak jsou u politiků mnohdy z první poloviny dvacátého století – regulace, zestátnění a podobně. Na pojmy a nástroje nazývané tržně konformní nástroje ovlivnění trhu a ceny se úplně zapomnělo. Situace je pro mnohé, zejména mladé lidi ale i seniory za hranicí únosnosti. Politici se ale tradičně příliš nesnaží. Přinese současná vláda konečně změnu? Mnoho času na ni nemá, věřte. Musí začít ihned.

• Kapitola čtvrtá: Existuje řešení?

Samozřejmě. Řada možností. Ale politici levice ani pravice v uplynulých třiceti letech v oblasti bydlení většinou neobstáli. Dlouho situaci podceňovali. Mnohdy přehlíželi názory odborníků. Opojeni svým volebním výsledkem a svojí vizí laického politicky schématického řešení problému soustřeďují se na jeden – dva nástroje a nechápou, že řešení je v komplexnosti. Mnoho nevyřeší jistě důležitá úprava stavebního práva, pokud na trh kromě bytů stavěných k prodeji, méně již k pronájmu, nevstoupí jiné možnosti, které nazýváme dostupným bydlením. Jako by nikdy nepřekročili hranice naší země. Jsou slepí k zkušenostem mnoha zemí EU, třeba k Rakousku, se kterou máme společné kořeny v právní úpravě, narušené až totalitním režimem po roce 1948. Je možné zmínit nejen Francii ale též třeba k Británii, kde tyto výrazné segmenty existují v milionových objemech co do počtu bytů. Ostatně jen v EU je 25 milionů bytů v režimu jiném než tržním. To je neomluvitelné.

Chápal jsem částečně Václava Klause, ten stavěl teoretický model bez jakýchkoliv zkušeností, jak bude systém fungovat. Všechny ostatní vlády podle mého soudu tu více tu méně zklamaly. A čím dál více je to ostuda. Na účet obyvatel.

Řešení? Pokora politiků. Sebereflexe. Jejich experty (které v praxi snad s výjimkou starostů nemají – ale obecní bydlení to je specifická oblast, kde se historicky bezplatně získané státní byty pod tlakem přenošené regulace a ekonomických ztrát levně rozprodaly už v devadesátkách) v politice nepotkáte. Dají jen na proklamace bankovních domů, velkých developerů. Volání praxe neslyší, nepotřebují. To je těch třicet let zmeškaných.

Pokud nový pan ministr, nová vláda v krátké době nepovolá tyto představitele praxe, když prakticky všechny tržní formy mají svá odborná sdružení – od obcí přes družstva, vlastníky domů i bytů, spolky nájemníků, realitních kanceláří, stavebních spořitelen, developerů a dalších, přičteme si jen další čtyři zmeškané roky. Není pro nyní generačně mladé politiky škoda? Pokud budou tyto spolky požádány o spolupráci na tvorbě realizačního plánu k programovému prohlášení vlády, jistě ochotně ve vlastním zájmu pomohou. Pokud ovšem vize budou psát jen politici a úředníci státního aparátu bez potřebné praxe, dopadne to tak, jak to dopadá oněch 30 let.

JUDr. Ivan Přikryl