České penzijní fondy by mohly dostat možnost investovat do bydlení. Poslanec ODS Jiří Havránek předložil pozměňovací návrh k zákonu o podpoře bydlení, který jim to umožní. Do výstavby bytů by díky tomu mohlo jít ročně až 20 miliard korun navíc. Vláda chce tímto způsobem zvýšit dostupnost bydlení v Česku. Pro penzijní fondy jde o lákavou alternativu, ekonomové a právníci ale nadšení mírní. Peníze podle nich zůstanou ležet ladem. Problémem v Česku totiž není nedostatek peněz na výstavbu, ale pomalé stavební řízení. Fondy tak nebudou mít co za své miliardy nakupovat.
Díky Havránkovu návrhu by mohlo vyrůst několik tisíc nových bytů ročně, očekává vláda. „Ačkoliv se výstavba bytů za současné vlády zvyšuje, tak stále doháníme dlouholetý dluh. Bytová krize se nevyřeší regulacemi nebo přerozdělováním bytů, ale především podporou výstavby,“ míní Havránek. Návrh poslanec připravoval v těsné spolupráci s ministerstvem financí. Jde v krátké době o druhé opatření v řadě, které má zvýšit objem peněz směřujících do výstavby nových bytů. V polovině února oznámil šéf Národní rozvojové banky Martin Potůček plán zřídit investiční fond, který bude pořizovat rezidenční nemovitosti a provozovat je v režimu dostupného nájemního bydlení. Národní rozvojová banka dá do fondu 950 milionů korun. Stejnou částku by mohl podle Potůčka získat od soukromých investorů.
Penzijní fondy přihodí desítky miliard ročně
Přes penzijní fondy by mohly jít do bydlení ještě mnohem větší částky. „Jen první rok může objem investic být devět miliard korun, během tří let by to mělo být až 20 miliard korun ročně,“ vypočítává ministr financí Zbyněk Stanjura (ODS).
Havránkův návrh počítá s tím, že penzijní fondy budou moci investovat do bytových projektů nepřímo prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů anebo prostřednictvím jiné právnické osoby, takzvané special purpose vehicle označované zkratkou SPV. Další variantou bude dluhové financování prostřednictvím dluhopisů vydávaných SPV. Do bytových projektů budou moci penzijní fondy vložit až pětinu celkové hodnoty majetku, který spravují. Kromě toho budou platit limity 10 procent hodnoty majetku účastnického fondu do jednoho SPV nebo do jednoho fondu kvalifikovaných investorů.
„Tyto limity vnímáme jako dostatečné. Měly by penzijním fondům umožnit dostatečnou diverzifikaci investic zejména v konzervativních a vyvážených účastnických fondech,“ uvedl na adresu návrhu předseda představenstva Penzijní společnosti České spořitelny Aleš Poklop. Dynamické fondy, které obvykle vkládají svěřené peníze do akcií, nejspíš do bydlení investovat nebudou. Riziko, a tedy i očekávané výnosy spojené s investicemi do bydlení, se totiž blíží spíše investicím do státních nebo korporátních dluhopisů, konstatuje důvodová zpráva k návrhu.
Celkově se novinka penzijním fondům zamlouvá. „Vítáme zavedení této možnosti v Česku jako příležitost jak podpořit dostupnost zejména nájemního bydlení,“ dodal Poklop a připomněl, že v zahraničí jsou již investice penzijních fondů do bydlení zavedenou praxí. Využívá je například Velká Británie, Německo nebo skandinávské země. Například v Británii tvoří investice penzijních fondů do dostupného a sociálního bydlení pětinu veškerého kapitálu, který směřuje na sociálně prospěšné projekty. Podle zprávy Better Society Capital jen v roce 2023 takto daly do bydlení dvě miliardy liber, tedy zhruba 60 miliard korun. Některé zahraniční penzijní fondy dokonce nakupují byty i v Česku.
Mohlo by vás zajímat
Peněz na trhu je dost, čeští investoři zhusta nakupují i za hranicemi
V ekonomických a právních kruzích nicméně panuje ohledně efektů novinky skepse. „Ve své podstatě jde o nástroj, který má přiklonit více soukromých peněz ke specifickým investicím do nájemního bydlení. Standardní developerské výstavby, která má v číslech stavební produkce nejširší záběr, se proto zřejmě vůbec nedotkne,“ říká advokát Jakub Štilec z kanceláře Štilec & Partners. Havránkův návrh navíc podle něj neřeší skutečnou příčinu nedostatku bytů v Česku, a tou je neúměrná délka povolovacích procesů. „Narovnání tohoto tristního stavu se z mého pohledu koupit nedá,“ upozornil advokát.
Nedostatek kapitálu český rezidenční trh netrápí ani podle Pavla Klimenta, partnera KPMG odpovědného za stavebnictví a nemovitosti. „Čeští investoři jsou kapitálově velmi silní. V regionu střední a východní Evropy je téměř 40 procent všech nemovitostních transakcí financováno českým kapitálem,“ upozornil a dodal: „S největší pravděpodobností tak nastane situace, kdy prostředky penzijních fondů nebude možné v navržené výši do výstavby bytů investovat.“
Že by tak Havránkova iniciativa snížila ceny bytů ze současných hranic ve velkých městech vysoko přesahujících 100 tisíc korun za metr čtvereční, experti neočekávají. „Tento program bude patrně zaměřen primárně na výstavbu dostupného nájemního bydlení. Tudíž na trhu vlastnického bydlení by se tyto byty neměly objevit,“ vysvětluje ředitel nemovitostního a stavebního oddělení Petr Hána.
„Z našeho pohledu se jedná spíše o dílčí úpravy, které trhu neuškodí, nicméně nemají potenciál změnit celkovou situaci,“ dodává Pavel Kliment z KPMG. Podle analýz KPMG chybí jen na pražském trhu zhruba 50 tisíc bytů a tento deficit se každý rok prohlubuje o dalších zhruba pět tisíc jednotek. Celkově by podle Klimenta bylo potřeba stavět přes 47 tisíc bytů každý rok. Takový počet jednotek ale stavební úřady nedokážou najednou povolit.
