Ministerstvo práce a sociálních věcí a ministerstvo pro místní rozvoj se v připomínkovém řízení pustili do návrhu vyhlášky, která stanovuje metodiku pro sestavování cenové mapy nájemního bydlení. Není jim jasné, komu má cenová mapa sloužit ani to, jak jak ji ministerstvo financí sestavuje. Obavu z použitého postupu má i ministerstvo spravedlnosti. Cenovou mapu nájemního bydlení zveřejnil resort Zbyňka Stanjury (ODS) letos v květnu. Vyhlášku, která popisuje její metodiku poslalo k připomínkování v listopadu.
Ministerstvo financí opírá vznik cenové mapy a metodické vyhlášky o zmocnění v zákoně o oceňování majetku. „Aktuálně se s pojmem cenových map nájemného pracuje také v zákoně o Státním fondu podpory investic, který na základě dat poskytnutých cenovými mapami nájemného určuje dostupné nájemné,“ uvádí Petr Habáň z ministerstva financí.
To ale nestačí ministerstvu práce a sociálních věcí. Resortu financí vytklo, že není jasné, pro jaké potřeby má cenová mapa sloužit. „Je nezbytné, aby z právního předpisu bylo vždy zřejmé, k jakým účelům jej lze použít. Předkládaný návrh vyhlášky, stejně tak zákon, k jehož provedení má být vyhláška vydána, takové vymezení postrádá,“ argumentu ministerstvo práce ve svých připomínkách k návrhu.
Odmítá i argumentaci, že vyhláška má sjednotit přístup k výpočtu nájemného v rámci České republiky pro účely podpory dostupného a sociálního bydlení. Ostatně v dosud účinných zákonech ani pojem dostupné nebo sociální bydlení dosud není jednoznačně ukotven.
Mohlo by vás zajímat
Pojem dostupné bydlení má vymezit až zákon o podpoře bydlení. Ten ale zatím není schválený. Aktuálně čeká na projednání v Poslanecké sněmovně. „Účinnost zákona o podpoře bydlení je navrhovaná na 1. 7. 2025 a je možné, že bude vzhledem k průběhu jeho projednávání v poslanecké sněmovně odložena,“ upozorňuje resort s tím, že připravovat metodickou vyhlášku je tedy nyní ještě předčasné.
Nepřesná, zmanipulovatelná
Ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek zase ministerstvu financí vytkl, že státní cenová mapa pracuje jen s nabídkovými cenami. „Sběr dat z nabídkových cen je zkreslen výší poptávky podle tržního cyklu,“ upozornil. Tak třeba když v roce 2022 přišli do Česka uprchlíci z Ukrajiny, zvedlo až pětinásobně poptávku po nájemním bydlení. Větší zájem posílil vyjednávací pozici pronajímatelů, a ti tak dokázali v jednání s po bydlení lačnícími zájemci vyšroubovat ceny mnohem výš, než kolik požadovali v původních inzerátech. Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj tak vzrostly ceny ve velkých městech, jako je Praha a Ostrava, až o 30 procent. V krajský městech pak o deset až dvacet procent. Nabídkové ceny ale takové zvýšení zachytit nedokáží.
Nepřesností v mapě se kvůli zvolené metodě jejich získávání obává také ministerstvo spravedlnosti. Smluvní strany se nakonec mohou dohodnout na jiné ceně, než byla ta uvedená v inzerátu těsně před stažením. „Pokud je nájemní smlouva uzavírána pouze na rok, nemusí dojít po jejím skončení uplynutím doby k jejímu prodloužení, ale k uzavření nové smlouvy s novou cenou nájmu. Tyto případy rovněž do cenových map zahrnuty nebudou,“ varuje.
To, že nabídkové ceny vypovídají jen málo o skutečné situaci na trhu potvrzují i realitní makléři, kteří jsou pronajímatelům a nájemníkům zpravidla nejblíže. „V době, kdy dochází k rychlejším změnám na trhu, jako například v letech 2022 – 2023, kdy poklesl zájem o koupi, ale rapidně vzrostl zájem o pronájem bytu se častěji stává, že realizovaní cena se díky obřímu zájmu může lišit od inzerované,“ potvrzuje ředitel realitní kanceláře Re/Max Alfa Jan Zachystal.
Kvůli tomu, že se ceny do státní cenové mapy budou získávat z nabídek zveřejněných na internetu, panují také obavy z toho, že budou snadno zmanipulovatelné. Zvlášť na menších obcích, kde není trh tak velký, by mohlo docházet k účelovému zveřejňování inzerátů, které může s cenami nájmů zahýbat tím, či oním směrem.
Ministerstvo financí nicméně tyto obavy nesdílí. Svou cenovou mapu považuje za dostatečně přesný analytický nástroj. „Cenové mapy poskytnou informaci, jaké je obvyklé nájemné na trhu, od něhož by se následně měla odvodit například cenová hladina nové výstavby dostupného nájemního bydlení realizovaného ve spolupráci s veřejným sektorem,“ uvádí Habáň. Na otázku proč k popisu trhu ministerstvo zvolilo nabídkové ceny a nikoliv skutečně realizované, ale odpovědět nedokázal.
Máme vlastní data, centrální nepotřebujeme
Ministerstva se ani neshodnou v tom, kdo by měl cenovou mapu v budoucnu využívat. Podle resortu financí by měla sloužit zejména veřejným institucím. Avšak ministerstvo práce a sociálních věcí se ostře brání proti tomu, aby byly ceny z ní závazné například pro úřady práce, které s cenami nájmů pracují při přidělování některý sociálních dávek, jako je například příspěvek na bydlení. Úřady práce totiž mají svou vlastní datovou základnu. Pracují s takzvanými celkově uznatelnými odůvodněnými náklady na bydlení ve výši v místě obvyklé. „Posuzování těchto skutečností je činěno na základě speciálních zákonů a s dlouhodobou rozhodovací praxí,“ zdůraznilo v předložených připomínkách ministerstvo práce a sociálních věcí. Do vyhlášky proto žádá doplnit výhradu, že cenovou mapu připravenou ministerstvem financí nebudou úřady práce používat.
Ačkoliv předkládací zpráva k vyhlášce předpokládá, že by cenová mapa mohla sloužit k odhalování investičně lukrativních příležitostí, ani soukromé firmy se do využití dat z ní příliš nehrnou. „Využíváme spíše naší interní cenovou mapu, kde jsou informace za posledních zhruba 15 let, a to nejen nabídkové neboli inzerované ceny, ale především realizované ceny. Tedy ceny, za které se skutečně by pronajal. Stejně důležitá je ale i osobní zkušenost daného makléře, který byt naceňuje,“ popisuje Zachystal z Re/Max Alfa.
Opatrná je zatím k využití státního nástroje i společnost Dostupné bydlení České spořitelny, která se ve spolupráci s městy a obcemi zabývá financováním a podporou výstavby cenově dostupných bytů pro pomáhající profese, jako jsou lékaři, zdravotní sestry nebo učitelé. V cenové mapě ministerstva financí jí zatím chybí důležitá data.
„V tuto chvíli nová cenová mapa ministerstva financí stále neobsahuje referenční data nájmů u novostaveb a pro potřeby našeho Dostupného bydlení České spořitelny je tedy nerelevantní,“ vysvětluje mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Aktuálně banka využívá tržní standard v podobě nástroje Cenovamapa.org. Pokud by do budoucna se ale potřebnou datovou základnu našla i ve státním nástroji, jeho využití by zvážila.
Alžběta Vejvodová
