V tuzemsku je dostupnost bydlení na nízké úrovni. Koupit byt si může kvůli astronomickým cenám dovolit málokdo. Řada obyvatel tak nemá jinou možnost než bydlet v podnájmu. Inspirací by nám mohla být celá řada států, ve kterých existují i jiné formy nájmu, než tržní. V rozhovoru pro Ekonomický deník to řekl někdejší náměstek ministerstva pro místní rozvoj, právník a odborník na družstevnictví Ivan Přikryl.
Jaká je současná situace s dostupným bydlením v Česku?
Není dobrá již řadu let. Dnes tržní nájemné parazituje na faktu, že je nižším nákladem než splátka hypotéky. Trh se v podstatě usadil jen výstavbou bytů určenou do vlastnictví. Pořízení bydlení je dnes velmi drahá věc a jen velmi málo Čechů si takovou koupi může dovolit. Bují tu tak „obchod s chudobou“. Většinou jsou zde pouze developerské výstavby, které jsou nabízené s ohledem na situaci na trhu za co nejvyšší ceny, jinak nic. Zejména pak mladá generace je frustrovaná, protože ta s dostupností bydlení bojuje nejvíce.
Proč tomu tak je?
Počátek problému nastal po Sametové revoluci, kdy se v 90. letech vše dělalo metodou pokus omyl. Takže vyčítat tuto situaci současné vládě by nebylo na místě. V rámci transformace zemědělských družstev totiž kolem roku 1990 přidali politici původně omylem i transformaci bytových družstev. Do změny zde bylo přibližně 900 tisíc družstevních bytů a 1,1 milionu státních bytů. Druhé jmenované stát vzal a bezplatně je daroval obcím, které je pronajímaly. Chyběla však takzvaná ekonomizace nájemného. Nízké a regulované nájmy přinášely obcím značnou ztrátu. A jaký byl výsledek? V letech 1991 až 2004 bylo 95 procent těchto bytů za netržní ceny prodány nájemníkům, z nichž část je prodala za tržní cenu.
Podobně tomu bylo i u družstevních bytů. Členové družstva za netržní cenu s darovaným státním příspěvkem ve výši 50 procent pořizovací ceny bytů získaly tyto byty. Poté zde platilo heslo „levně získal, na trh dával za co nejvyšší cenu“. Například tedy dotyčný koupil byt za 300 tisíc a za tři miliony jej prodal.
V obou případech to bylo velmi výhodné, ale jen pro jednu jedinou generaci. Po dlouhá léta tak byly obyvatelé uspokojení a nebyla bytová nouze a nikdo se nezajímal, jak v ostatních zemích řeší problém s dostupným bydlením. Teď tu ale tento problém nastal a nová generace, pokud něco nezdědí, nemá většinou jinou možnost než jít bydlet do podnájmu. O problému se tak sice mluví, ale žádné velké změny se nedějí.
V zahraničí je tedy bydlení dostupnější?
Země s komunistickou minulostí s tím mají problém podobný, jako Česko. Země více na Západ se však snaží s touto problematikou pracovat a řekl bych, že jim to jde dobře.
Jaké země to jsou a jak dostupnost bydlení řeší?
Například v Rakousku působí neziskové bytové společnosti – většinou jsou to bytová družstva, kterých právě v Česku mnoho není. Tyto společnosti mají v držení zhruba milion bytů, v nichž je je možné bydlet pouze za nákladové nájemné a nikoliv tržní, jako je tomu v drtivé většině případů u nás. Přitom podle tohoto modelu se v Československu stavělo do roku 1953, kdy ho komunisté zrušili a přeorientovali se na bydlení nájemní, státní. I komunisté však po šesti letech zjistili, že zvolili nákladnou cestu a bytová družstva s určitým omezením obnovili. A to proto, že občan vkladem a splátkami úvěru zaplatil polovinu hodnoty bytu a stát tu druhou. Stačilo by se tedy inspirovat i z minulosti.
Ve Velké Británii měly svou historii bytové korporace, které jsou podobné družstvům. Organizovaly je obce, sjednaly si s dodavatelem cenu nákladovou, tedy pořizovací. Z tohoto modelu pak vznikly bytové asociace. Celý model funguje tak, že například obec může určit všem developerům stavícím na jejím území, aby až 25 procent nově postavených bytů bylo určeno pro účely levného bydlení.
Lze se takovými příklady inspirovat i v Česku?
Určitě. Moderní bytový trh musí obsahovat více forem vedoucích k získání obydlí. Nepochybně sem patří developerská výstavba, stejně tak jako stavba nájemního bydlení. Nicméně část bytů stavěná stavěná obcemi jako investorem by měla mít právní úpravu nájemného na principu ekonomického nájemného. Ta se skládá ze splátky případného úvěru, služeb, energií s vodou a tvorby rezervních fondů na opravy a rekonstrukce. Takovým modelem by se dostupnost bydlení rapidně zvedla, pořizovací ceny bytů by se snížily a spolu s nimi i nájemné. To, kdyby chtěla prosazovat nějaká politická strana, pravděpodobně by vyhrála volby.
Sociální bydlení, které je poskytováno zpravidla lidem sociálně slabším, si pak žádá úpravu v podobě britského modelu, nebo využití úpravy sociální družstva. Je tedy potřeba udělat licencování poskytovatelů bydlení, které občané sice platí s podporou státu, ale kvalitou neodpovídá požadovanému nájemnému. Tedy eliminaci obchodu s chudobou.
Lukáš Karbulka
