Od 1. ledna letošního roku došlo v našem právním řádu k celé řadě významných změn. Vedle novel občanského soudního řádu či zákoníku práce začal platit především nový občanský zákoník. V oblasti soukromého práva dochází k revoluci, jejíž dopady pocítí dříve či později každý. Seriál článků České justice, který se bude týkat právě změn souvisejících s novým občanským zákoníkem, otevíráme problematikou dopadů na družstevní a vlastnické bydlení.
Bytové spoluvlastnictví až do konce minulého roku upravoval zákon o vlastnictví bytů z roku 1994. Přestože tento zákon prošel v průběhu času celou řadou novelizací, žádný z námi oslovených odborníků si netroufne tvrdit, že by nyní bylo zapotřebí nějakých výraznějších změn. Přesto jich v novém občanském zákoníku nalezneme celou řadu. Protože se však dle údajů Českého statistického úřadu tyto změny týkají více než čtyřiceti čtyř tisíc společenství vlastníků, tedy řádově set tisíc vlastníků bytů, může být dopad větší, než si umíme představit.
Věnujte pozornost stanovám
Problematika družstevního, vlastnického i nájemního bydlení si z mnoha důvodů zasluhuje větší osvětu. Faktem totiž je, že tyto právnické osoby nejsou založeny k podnikání a v drtivé většině nedisponují ani kvalifikovaným vedením. „Přitom však za případné chyby ve svém řízení odpovídají členové a vedení veškerým svým majetkem. Riziko se tak dotýká velice cenného statku, totiž jejich bytů,“ upozorňuje odborník na problematiku bydlení Ivan Přikryl.
Ten zároveň připomíná, že za první republiky pro bytová družstva existoval tzv. „revizní svaz“. Ten vykonával revize hospodaření a jejich výsledky předložil členské schůzi. Dnes nic takového neexistuje. Například v Praze, v některých městských částech roste poptávka po metodické pomoci. Existují spolky, které již mají nové stanovy zpracovány včetně výkladu. „Zvažuji vznik tzv. „pobočných spolků“, jakých si center pro metodickou pomoc. I toto je jedna z cest jak levně a účinně pomoci desetitisícům subjektů,“ přibližuje své plány Přikryl.
Jaké významné změny v problematice vlastnického bydlení tedy nový občanský zákoník přináší? Předně bude třeba věnovat pozornost stanovám toho kterého společenství. Nový občanský zákoník totiž ve svém znění výslovně jmenuje některé nové prvky, které musí stanovy každého společenství vlastníků obsahovat.
Na změnu stanov jsou tři roky, ale…
Jednou z prvních záležitostí, kterou by mělo každé společenství vlastníků jednotek učinit, je přijetí takových změn stanov, aby odpovídaly nové právní úpravě. Podle výkladového stanoviska expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při ministerstvu spravedlnosti má každé společenství vlastníků, které vzniklo před platností nového občanského zákoníku, přizpůsobit své stanovy „do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ a doručí je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek“.
Ačkoliv se tedy zdá, že na změnu stanov je času dostatek, platí, že „stanovy společenství vlastníků jednotek, které budou odporovat donucujícím ustanovením nového občanského zákoníku, pozbyly závaznosti posledním dnem roku 2013“. Jinak lze i nadále vycházet ze vzorových stanov vydaných nařízením vlády č. 371/2004 Sb., a to i tehdy, když byl tento právní předpis nabytím účinnosti nového občanského zákoníku zrušen. Ovšem maximálně po dobu výše zmíněných tří let. Revize stanov je tedy nepochybně na místě, chcete-li se do budoucna vyhnout případným právním sporům.
Co musí nové stanovy obsahovat?
Podle §1200 nového občanského zákoníku musí stanovy společenství vlastníků jednotek obsahovat alespoň název, který obsahuje slova „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo. Nezbytné jsou i další údaje, jako například například sídlo určené v domě, pro který společenství vzniklo, není-li to možné na jiném vhodném místě. Dále je třeba uvést výčet práv a povinností vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování.
Nelze zapomenout na určení orgánů, jejich působnosti, počet členů volených orgánů a jejich funkční období. Stejně tak i způsob svolávání jednání a usnášení, určení prvních členů statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb. Dále pak způsob určení výše poplatků pro jednotlivé vlastníky jednotek. Rozhodně to tedy není práce na jedno odpoledne.
Stanovy mohou dále obsahovat i další náležitosti podle podmínek konkrétního společenství vlastníků. Zejména pak máme na mysli určení počtu hlasů nutných pro schválení konkrétních návrhů.
„Stanovy musí být provedeny formou veřejné listiny, tj. notářského zápisu. To neplatí, pokud se zakládá společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo smlouvou o výstavbě,“ řekl serveru Česká justice předseda Sdružení malých bytových družstev a společenství vlastníků František Lébl. Z jeho slov vyplývá, že účast notáře bude nutná vždy i při změnách stanov, kromě dvou uvedených výjimek, kdy ani pro změny stanov nebude nutná účast notáře, není-li nutná při jejich přijetí prohlášením nebo smlouvou o výstavbě.
Důležité detaily
Zákon nově zasahuje prakticky do všech dosavadních institutů, jako je například prohlášení vlastníka. U nových domů pak také do smluv o výstavbě, do založení společenství vlastníků či náležitostí stanov. Změny se ale dotýkají také práv a povinností vlastníka bytové jednotky, omezení převodu bytu a vlastně i celého procesu vzniku bytové jednotky. Vzniká nový pojem „bytové spoluvlastnictví“.
Nově se řeší i otázka správy domů a osoby za tuto správu odpovědnou. Určují se práva a povinnosti členů společenství vlastníků. Definují se také pravidla pro tvorbu rozpočtu, příspěvků na správu, ceny služeb atd.
„Určitým překvapením pak mohou být změny ve způsobu určení členů statutárních orgánů, které mohou být tvořeny více členy nebo pouze jednou osobou. Ta dokonce ani nemusí být vlastníkem bytu ve společenství. Může se tak v podstatě jednat i o zcela cizí osobu,“ vysvětluje Ivan Přikryl.
Hrozí zahlcení soudů
Jeden příklad z nové praxe: ti z vás, kteří jsou členy společenství vlastníků, jistě někdy zažili situaci, kdy se například hlasovalo o nákupu nových plastových oken do společných prostor či zateplení vašeho domu. Často se také mohl najít jednotlivec, který byl toho názoru, že nic takového není zapotřebí. Doposud platilo, že takový jednotlivec mohl být přehlasován. Nově však nabývá tento jednotlivec právo obrátit se na soud, který může zároveň požádat o to, aby až do doby soudního rozhodnutí nebylo jednáno dle přijatého usnesení společenství vlastníků. „Je proto otázkou, zda nebude docházet ke zneužívání tohoto práva a zda nedojde k dalšímu zbytečnému zahlcování českých soudů,“ upozorňuje Přikryl.
„Na druhé straně platí, že soudu lze navrhnout, aby rozhodl o věci, která sice byla předložena na schůzi společenství vlastníků, ale z důvodu nízké účasti vlastníků o ní nemohlo být hlasováno,“ doplňuje František Lébl.
Rozhodně bychom tedy nedoporučovali ponechávat jednání společenství vlastníků jednotek (SVJ) bez vaší pozornosti. Nově totiž ručí každý člen společenství podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech za případné dluhy. Nebudete-li tedy věnovat pozornost hospodaření vašeho společenství vlastníků, můžete se dočkat nemilého překvapení. Nezájem o činnost společenství se tedy může časem obrátit proti vám.
Nový občanský zákoník upravuje i řadu podstatných detailů. Vlastník bytu tak má například oznamovací povinnost ohledně počtu osob, které jednotku obývají. Pokud vlastník řádně a včas neuhradí za služby, vystavuje se riziku sankcí. Člen společenství vlastníků jednotek se nově může nechat zastoupit jiným občanem na základě plné moci.
Zkrátka, zákon řeší téměř všechny náležitosti související se správou a užíváním bytu, včetně například chovu domácích zvířat.
-red-
