Nepřípustnou prohlásil Evropský soud pro lidská práva stížnost muže, jehož otci v roce 1991 vrátili dům i s nájemníky v Moravské Ostravě. Zákaz vybírat tržní nájem zrušil Ústavní soud až v roce 2003. Se stížností na porušení práva užívat majetek a na finanční újmu nyní ve Štrasburku neuspěl syn. Veřejný zájem přeměny z komunizmu nebyl nadměrným zásahem, uvedl Štrasburk. Počet regulovaných bytů se snižoval a otec měl peníze z nebytové prostory.

Po převzetí moci komunisty v únoru 1948 zavedla vláda reformu soukromého práva včetně regulace nájemného. Vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem určovala správní rozhodnutí, nikoli nájemní smlouvy, uvádí v úvodu rozsudku Evropský soud pro lidská práva.

V případu je stěžovatelem Václav Žalud, narozený v roce 1984, který žije v Praze, uvádí ESLP. Otci stěžovatele byl v listopadu 1991 vrácen bytový dům v Moravské Ostravě s deseti nájemními byty s regulovaným nájemným. Úplný rozsudek z 24. dubna 2025 v případu Žalud v. ČR je zde

Právní úprava nájemních vztahů zůstala v platnosti do ledna 1994. Poté byla nahrazena ministerskou vyhláškou o regulaci nájemného. Vyhlášku zrušil v roce 2000 Ústavní soud jako protiústavní. Regulované nájemné definitivně zrušil až Ústavní soud v roce 2003.

Mohlo by vás zajímat

Otec po šestnácti letech soudů zemřel

Žalobu na stát o náhradu škody podal otec v dubnu 2004. Domáhal se na českém státu zaplacení 2 466 409 korun (74 860 eur) jako náhradu za jedenáct let protiústavního zásahu do jeho vlastnických práv od 1. ledna 1992 do 31. prosince 2003.  

Od té doby prošel případ všemi stupni soudů od obecných přes Nejvyšší soud až po soud ústavní. Městský soud v Praze přiznal otci v roce 2020 náhradu ve výši 340 844 korun jako rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným ve čtyřech bytech.

Soud konstatoval, že žalobě na náhradu škody za dobu před lednem 2000 nelze vyhovět. Brání tomu „trvající veřejný zájem na přeměně dřívějšího uspořádání bytů na institut chráněných nájmů“. Otci tak vznikla škoda v celkové výši 692 052 Kč, shrnuje Soud. V listopadu roku 2020 otec zemřel. 

Trvající veřejný zájem před rokem 2000

Ústavní soud v říjnu 2022 ústavní stížnost syna odmítl. Právní úprava regulace nájemného byly neústavní už v roce 2000, kdy o neústavnosti vyhlášky ministerstva financí rozhodl Ústavní soud.  Před lednem 2000 však nárok nelze uplatnit rozhodl Ústavní soud.

„Protože jeho existenci vylučoval přetrvávající veřejný zájem na transformaci někdejších uživatelských vztahů k bytům v institut chráněných nájmů, který by vytvořil přijatelný stav právní jistoty pro všechny dosavadní právní vztahy k bytům, jež byly založeny na existenci práva osobního užívání bytu,“ uvedl v odmítnutí stížnosti Ústavní soud.

Je-li ústavně souladný předpoklad, že nelze z povahy věci nalézt přesný okamžik, od něhož počala být právní úprava regulovaného nájemného neústavní, pak je ústavněprávně přijatelný také závěr, že dotčená právní úprava byla neústavní nejpozději v roce, v němž bylo Ústavním soudem o jejím zrušení rozhodnuto, dodal český Ústavní soud.

Úplný text odmítnutí stížnosti je zde:

Bydlení je legitimní cíl státu a otec to musel vědět

Vnitrostátní orgány mají široký prostor uvážení, co se týče bydlení obyvatelstva. Příslušná právní úprava regulace nájemného sledovala legitimní cíl „sociálně-ekonomické politiky v období transformace“ v přechodu od komunistického režimu k bydlení k demokratickému veřejnému pořádku, uvedl nejprve Evropský soud pro lidská práva.

Pokud jde o přiměřenost, Soud poznamenal, že pro účely jeho posouzení není rozhodující skutečnost, že otec stěžovatele nabyl nájemní dům restitucí.  

„Soud nicméně považuje za relevantní, že v době, kdy stěžovatelův otec nabýval nájemní dům, musel si být vědom jeho fyzického stavu a skutečnosti, že byty byly obývány nájemníky s regulovaným nájemným, jakož i příslušného právního režimu,“ uvedl dále ESLP.

Náklady na rekonstrukci prostor nelze přičíst státu

Otec stěžovatele měl příjmy z celého bytového domu. Tyto příjmy pokrývaly nebo dokonce převyšovaly náklady na obvyklou údržbu, neboť počet bytů podléhajících regulovanému nájemnému se v průběhu let snižoval, uvedl dále ESLP s odkazem na informace ze spisu.

Jeden byt byl navíc přeměněn na nebytové prostory a od srpna 1997 byl pronajímán za neregulované nájemné.

„Soud dále poznamenává, že ačkoli chápe snahy otce stěžovatele o zvýšení hodnoty nájemního domu jeho rekonstrukcí a modernizací, nemůže se domnívat, že náklady vynaložené v tomto ohledu nelze přičítat státu,“ stojí doslova v rozsudku Evropského soudu pro lidská práva.

Za pět bytů byl odškodněn, nadměrné břemeno nenesl

Otec byl českými soudy odškodněn za omezení vlastnictví způsobené regulovaným pěti bytů v letech 2000 až 2003.  Soudy zamítly jeho žádost za předchozí období s odůvodněním, že existenci takového nároku brání přeměna dřívějšího veřejného zájmu na nájmu bytu. Tato zjištění nebyla nepřiměřená ani svévolná.

„S ohledem na všechny výše uvedené úvahy, zdůrazňující především široký prostor pro uvážení, který žalovaný stát požívá při regulaci složitých majetkových a sociálních otázek při přechodu z komunistického režimu na demokratický právní řád chránící soukromé vlastnictví, Soud neshledal, že by otec stěžovatele musel nést individuální a nadměrné břemeno zásahu do jeho vlastnických práv,“ uzavřel Evropský soud pro lidská práva.