Česko hledá způsob, jak dát nájemníkům větší jistotu bydlení. Kvůli obtížím s vystěhováváním těch problémových totiž na tuzemském trhu převládají nájemní smlouvy na jeden rok a výjimkou nejsou ani takové, které trvají jen několik měsíců. Delší se pronajímatelé zdráhají dávat. Bojí se, že by pak případného neplatiče nemohli vystěhovat. Malé procento nespolehlivých nájemníků tak de facto kazí podmínky pro celý trh. Problém měl pomoci řešit nový zákon o podpoře bydlení. Jeho projednání ale nabírá jedno zpoždění za druhým. Odborníci také varují, že nová právní úprava může přinést další problémy, protože nájemníci mohou podat odpor a soudit se podobně jako nyní.
„Za stávající situace je velmi těžké nájemní vztah rychle ukončit,“ říká Marcel Soural, majitel developerské společnosti Trigema, která ve svých projektech nabízí i nájemní bydlení. I tam, kde se rozchod podaří vyřešit dohodou, trvá vystěhování neplatiče zpravidla několik měsíců. A když navíc nájemník začne vystěhování vzdorovat, může být ještě mnohem hůř. Řešení takového případu se totiž zpravidla neobejde bez stání před soudem a někdy i několika odročení. Průměrná délka řízení se pak dle zkušeností advokátních kanceláří, které se tomu věnují, pohybuje kolem jednoho roku až roku a čtvrt.
Vláda proto hledá recept, jak trh s nájemním bydlením kultivovat a zvýšit jistoty toho typu bydlení. To má zvýšit popularitu nájemního bydlení a zbavit ho image sociální nehody. Loni v listopadu ministerstva pro místní rozvoj a spravedlnosti představila návrh zákona o podpoře bydlení. Ten má ohroženým skupinám obyvatel prostřednictvím záruk a dalších opatření otevřít cestu k lepšímu bydlení. Jeho součástí je ale právě také novela občanského soudního řádu zavádějící takzvaný rozkazu k vyklizení. Nový nástroj má usnadnit právě vystěhovávání problémových nájemníků a těm řádným zvýšit šance na dlouhodobou smlouvu. Návrh nyní čeká ve sněmovně na druhé čtení.
„Tato změna může mít pozitivní dopady na celý trh s nájemním bydlením, neboť lze předpokládat, že řada vlastníků bytů a domů bude nově ochotna své prázdné byty a domy nabízet na realitním trhu, popřípadě bude připravena nově namísto krátkodobých nájemních smluv uzavírat i smlouvy na dobu delší nebo na dobu neurčitou,“ napsala ministerstva v důvodové zprávě o rozkazu k vyklizení.
Podstatou rozkazu je, že o něm bude soud rozhodovat ve zjednodušeném řízení, tedy bez nařízení jednání. Rozhodnutí by tedy měl být schopný vydat během několika týdnů, jako je tomu u již existujícího platebního rozkazu. „Rozkazem k vyklizení pak nájemci nařídí vyklidit byt do 15 dnů od doručení a zaplatit náklady řízení. Rozkaz má účinky pravomocného rozhodnutí a žalobce může své právo přímo vymáhat,“ říká advokát CMS Prag Štěpán Havránek.
Mimo jádro problému
Na projednání novinky v parlamentu se čeká už rok. Nejprve ji zdrželo zapracovávání připomínek obcí. Teď přes dva měsíce čeká na druhé čtení ve sněmovně. Mezi tím začínají pronajímatelé o přínosu vyhlížené změny pochybovat. Při hlubší analýze se totiž ukazuje, že má limity a efekt v podobě delších smluv trhu nejspíš vůbec nepřinese.
„Na první dobrou problém řeší, ale pokud je nájemce právně sběhlý, podá proti rozkazu odpor a dostáváme se do koloběhu soudních stání, kterému čelíme teď,“ upozorňuje Jaromír Zahrada, asset manager společnosti Zeitgeist, která patří k největším správcům nájemních bytů v Česku.
Nová právní úprava, pokud ji parlament vůbec schválí, tak podle něj bude mít spíš psychologický efekt. „Můžeme s tím pohrozit nájemci, který se v právu nevyzná,“ dodává. Zkušenost mu ale říká, že ti, co se rozhodnout neplatit se většinou v právních kličkách dobře orientují. S jedním takovým neplatičem se firma soudila tři roky. „Nájemník byl velmi zkušený, využil všechny možnosti pro odvolání, včetně práva mít u soudu jako cizinec tlumočníka,“ vzpomíná Zahrada.
Po celou dobu trvání sporu Zeitgeistu nezaplatil na nájmu ani korunu. K tomu musela ještě firma platit výdaje na právní zastoupení, které podle Zahrady přesáhly tři sta tisíc korun.
Podobná skepse vůči návrhu zaznívá i z právních kruhů. „Nevidíme důvod, proč by mělo po přijetí návrhů dojít ke změně trhu s nájemním bydlením,“ míní advokát a specialista na právo nemovitostí advokátní kanceláře Deloitte Legal Martin Mintora.
Návrh podle něj míjí příčinu problému. „Tento nástroj by mohl být použit pouze tehdy, když nájem již platně skončil, což bude muset pronajímatel při podání návrhu na rozkaz k vyklizení prokázat. Pro řadu pronajímatelů není problém vyklizení bytu, ale platné vypovězení nájemní smlouvy, což je důvod proč se uzavírají smlouvy na jeden rok, které po roce skončí automaticky a výpověď není nutná,“ vysvětluje.
Obtížnost ukončení dlouhodobé nájemní smlouvy pronajímatelem přitom plyne z občanského zákoníku. Avšak tato pravidla nyní projednávaný zákon nijak nemění.
Novinka tak bude mít na délku smluv jen minimální, nebo dokonce žádný efekt, shodují se hlavní hráči nemovitostního trhu. „Pokud nebudou mít stoprocentní jistotu, že budou moci problémového nájemce do smysluplné doby, třeba šesti měsíců vystěhovat, nezmění se vůbec nic,“ konstatuje Zahrada s Zeitgeistu. České justici zároveň potvrdil, že nájemní smlouvy delší než jeden rok, jsou v jejich bytovém fondu opravdu výjimečné. Dávají je jen nejkvalitnějším nájemcům. „Musí mít čistý insolvenční rejstřík a roli hraje také osobní dojem z nájemce,“ uvádí. I tak délka smluv zpravidla nepřekročí dva roky.
Vládu předběhl soud
Rozkaz k vyklizení bytu navíc podle expertů řeší to, co už jde podle nyní účinných zákonů řešit jinak. Nedávným rozhodnutí Nejvyššího soudu vrátilo do hry nájemní smlouvy s takzvanou doložkou přímé vykonatelnosti. „Ta umožňuje bez dalšího soudního řízení požádat soudního exekutora o exekuci povinnosti nájemce,“ vysvětluje advokát Forlex Adam Tietz. Doložky se v nájemních smlouvách používaly do roku 2020. Pak je ale jiný a odbornou veřejností silně kritizovaný rozsudek Nejvyšší soudu ze smluv vyřadil. „Od dubna tohoto roku se tato varianta začíná vracet do smluvní praxe stran,“ uvádí Tietz. Délku uzavíraných smluv to ale zatím nijak zásadně neovlivnilo.
Pokud by chtěl stát skutečně problém příliš krátkých smluv vyřešit, musel by podle pronajímatelů sáhnout po jiném opatření. Nájemce by musel byt vyklidit, i kdyby podal odpor. „Spor by běžel dál, ale pronajímatel by mohl prostor znovu pronajmout,“ navrhuje Zahrada. V případě, že by ve sporu později prohrál, musel by bývalého nájemníka odškodnit.
Avšak mezi pozměňovacími návrhy ve sněmovně žádný návrh zatím není. A ani ministerstvo pro místní rozvoj o změně neuvažuje.
Alžběta Vejvodová
