Bydlení zajišťuje materiální i duševní i potřeby člověka. Pouhé ubytování není domov. Přenechání bytu pronajatého k bydlení ke krátkodobému ubytování turistů je vážné porušení povinností nájemce a zákonný důvod k výpovědi z nájmu. Nejvyšší soud právní větou znovu potvrdil dřívější stanovisko Ústavního soudu. Muž ho má za rigidní pojetí bydlení v době digitálních nomádů.
Právní větu z případu výpovědi z nájmu kvůli hrubému porušení povinností přenecháním bytu k ubytování turistů schválilo občanskoprávní a obchodní kolegium na svém červnovém jednání.
Úplný text rozhodnutí o dovolání nájemce bytu je zde:
V případu uzavřel muž smlouvu o nájmu bytu výlučně pro bytové účely. Smlouva obsahovala také ujednání, podle kterého byl nájemce oprávněn přenechat podnájem jiné osobě.
E-mailem z 15. 4. 2020 požádal nájemce firmu pronajímatele o odpuštění nájemného „vzhledem k aktuální situaci ohledně uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytování turistů“.
Firma na to reagovala žádostí o podpis dodatků, kterými by byla změněna nájemní smlouva od roku 2021. Nájemník návrh odmítl.
Muž byt inzeroval jako ubytovnu turistů
V srpnu 2020 vykonal pronajímatel prohlídku bytu. Zjistil zastaralý topný systém, nízký tlak vody v koupelně a v kuchyni, postříkanou zeď a odřenou podlahu. Následně firma dopisem nájem bytu vypověděla.
Výpověď odůvodnila mimo jiné tím, že byt je užíván v rozporu se smlouvou i se zákonem k podnikatelským účelům, a to ke „krátkodobému ubytování turistů za účelem dosažení zisku“, což mělo vyplynout z již zmíněného e-mailu, z inzerátů na webu booking.com a agoda.com, jakož i z prohlídky bytu. V textu firmy uvedla, že výpověď dává pro hrubé porušení povinností nájemce.
Bydlení je komplex materiálna a duchovna
Následně soud prvního stupně shledal výpověď důvodnou, neboť žalobce byt neužíval k uspokojení bytových potřeb, nýbrž jej „přenechával ke krátkodobému pronájmu turistům“. Užívání bytu pro krátkodobé ubytování turistů za účelem dosažení zisku (tedy v podstatě k podnikatelské činnosti) odporuje sjednanému účelu nájmu a lze je pokládat za hrubé porušení povinností nájemce, uvedl soud.
Odvolací Městský soud v Praze rozhodnutí potvrdil. S odkazem na judikaturu Ústavního soudu vysvětlil, že bydlení nespočívá jen v přenocování. „Bydlení spočívá v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině. Takto definovanou potřebu bydlení však nejsou služby typu Airbnb způsobilé saturovat, jelikož jejich prostřednictvím se uspokojuje potřeba pouhého krátkodobého ubytování, nikoli bydlení; proto je nutné tyto služby klasifikovat jako služby ubytovací ve smyslu § 2326 o. z.,“ uvedl odvolací soud.
Rigidní pojetí bydlení přehlíží nomády
S takovým názorem provozovatel turistického ubytování nesouhlasil a podal dovolání k Nejvyššímu soudu. „Měl za to, že uvedený názor vychází z rigidního pojetí bydlení a přehlíží aktuální trendy v této oblasti jako je např. tzv. digitální nomádství,“ uvedl.
Rovněž zdůraznil, že v posledních letech v bytě bydlela dlouhodobá podnájemkyně a že to byla ona, kdo v určitém období přenechával byt i ke krátkodobému bydlení dalším lidem včetně turistů. Podle něho mu nelze vytýkat, že užíval byt k podnikatelským účelům, navíc za situace, kdy ani nedisponuje příslušným podnikatelským oprávněním.
Také uvedl, že žalovaná firma o krátkodobých pronájmech věděla. Domníval se proto, že pronajímatel měl povinnost výzvy k nápravě.
Porušil nájemce krátkodobým ubytováváním hrubě povinnosti?
Jak ovšem ve svém rozhodnutí uvedl Nejvyšší soud, ve výpovědi z nájmu podle § 2288, odst. 1, o kterou šlo v tomto případě, zákon nestanoví předchozí výzvu k odstranění „závadového chování“. „Dovolání není přípustné (ve smyslu § 237 o. s. ř.) ani pro posouzení otázky rozporu výpovědi s dobrými mravy, popř. zjevného zneužití práva,“ uvedl Nejvyšší soud. Nájemce využíval byt v rozporu se smlouvéu, a nemohl být výpovědí překvapen.
„Dovolání je však přípustné pro vyřešení otázky, zda přenechávání bytu nájemcem třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb ke krátkodobému ubytování představuje jeho užívání v rozporu s účelem nájmu bytu a je hrubým porušením povinnosti nájemce vyplývající z nájmu [§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.], neboť tato otázka, na jejímž posouzení rozhodnutí odvolacího soudu spočívá, nebyla dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena,“ uvedl Nejvyšší soud.
Ano, přenechání platformě Airbnb je porušením
V projednávané věci jde totiž o výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., podle něhož pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
Citované ustanovení Nejvyšší soud opakovaně vyložil tak, že je sankční povahy, protože jeho cílem je postihnout nájemce za porušení jeho povinností vyplývajících z nájemního vztahu případě, že toto porušení lze posoudit jako „hrubé“. Je to vždy věc konkrétního posouzení a jde o právní otázku.
Takovým porušením povinnosti je podle Soudu i přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb. Je tomu tak proto, že předpokladem ochrany nájemce je, že pronajatý byt či dům užívá k „zajištění bytových potřeb“.
Bytovou potřebu uspokojuje domov, nikoli Airbnb
Co jsou bytové potřeby? Již v minulosti Ústavní soud vysvětlil, že současná potřeba bydlení nespočívá „pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině“, zopakoval Nejvyšší soud.
Právní úprava obsažená v § 2235 o. z. výslovně nepovažuje za bydlení (uspokojení bytové potřeby), případy pronájmu bytu nebo domu „k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu“ . Podle důvodové zprávy jde typicky např. o rekreační nebo prázdninové pobyty (tzv. letní byty) nebo nájmy bytů za účelem dočasného ubytování studentů v univerzitním městě nebo k zajištění několikaměsíční stáže odborníka apod. Pro tyto případy je charakteristické, že nájemce si nepronajímá prostor za účelem uspokojování bytových potřeb, ale pouze za účelem ubytování
Bytovou potřebu uspokojuje jinak (domov má jinde), dodal k tomu Nejvyšší soud. Úprava nájmu bytu a domu se v takovém případě nepoužije.
Stát má zájem na stabilitě nájemního bydlení
Důvodem je nepochybně i zájem na stabilitě nájemního bydlení, jež si žádá – na rozdíl od pronájmů pouze ke krátkodobým účelům – nejen zvýšenou ochranu nájemce, ale také specifickou právní úpravu, jako např. úpravu následků smrti nájemce podle § 2279 o. z., která u krátkodobých pronájmů postrádá smysl, vysvětlil dále Nejvyšší soud.
„Lze proto uzavřít, že přenechává-li nájemce pronajatý byt třetím osobám k rekreaci nebo jiným zjevně krátkodobým účelům, užívá ho k jinému účelu než k bydlení (zajištění bytových potřeb), porušuje tím své povinnosti nájemce bytu a dosáhne-li (zejména vzhledem k rozsahu takového nedovoleného způsobu užívání, jeho negativním dopadům na ostatní obyvatele v domě apod.) toto porušení takové intenzity, že ho lze hodnotit jako ,hrubé´, může mu pronajímatel nájem bytu vypovědět podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.,“ uzavřel Nejvyšší soud.
Soudě podle e-mailu, kterým žádal muž odpuštění nájemného kvůli uzavřeným hranicím a nedostatku turistů, dal nájemce najevo, že byt slouží k ubytovávání turistů jako zdroj příjmů. „Dovolatel porušil svou povinnost nájemce uloženou mu ustanovením § 2255 odst. 1 o. z. a toto porušení dosáhlo (vzhledem k rozsahu ubytovacích služeb provozovaných v bytě) takové intenzity, že je lze posoudit jako ,hrubé´,“ uvedl v závěru NS s tím, že pro účely posouzení porušení nebylo podstatné, zda činnost muže byla nebo nebyla podnikáním.
Právní věta:
Přenechávání bytu třetím osobám (např. prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb) pro krátkodobé ubytování je porušením povinnosti nájemce řádně užívat byt v souladu s nájemní smlouvou a může být důvodem výpovědi nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. To platí i v případě, přenechává-li byt třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce.
Irena Válová
