Žena podepsala kupní smlouvu na pozemek, ačkoli věděla, že není vůlí prodávající pozemek prodat. Pozemek omylem včlenil do smlouvy bratr prodávající, který listinu sám sepsal a kupující na něm lstí setrvala. Jde o nepoctivé jednání podle občanského zákoníku, rozhodl odvolací soud a Nejvyšší soud to potvrdil. Při právním jednání mezi živými platí, co bylo chtěno, nikoli, co mylně prohlášeno, odkázal k právní literatuře z roku 1922.
Případ omylu jednající v projevu vůle projednalo občanskoprávní kolegium Nejvyššího soudu na svém posledním jednání a schválilo z něho právní větu. Úplný rozsudek Nejvyššího soudu je zde:
Žena prodávala stavbu bez popisného nebo evidenčního čísla s několika pozemky za 3 500 000 korun. Od začátku jednání bylo zjevné, že na prodeji jednoho z pozemků, který byl původně ve výčtu nabízen, se s kupující nedohodla. Prodávající žena ho z prodeje nakonec stáhla, což se odrazilo i v kupní ceně. Skutečnost, že sporný pozemek neměla v úmyslu převést kupní smlouvou, byla kupující známa, stojí v rozhodnutí soudu.
Jenže pak se bratr prodávající ženy dopustil omylu. Sám sepisoval kupní smlouvu a do výčtu prodávaných pozemků zařadil i ten, který prodávající nechtěla prodat. Kupující žena na omyl neupozornila, ačkoli o něm podle soudu věděla. V tomto znění tak byla smlouva oběma ženami podepsána. „Na jejím základě bylo do katastru nemovitostí vloženo vlastnické právo žalované ke všem ve smlouvě uvedeným nemovitým věcem, včetně sporného pozemku,“ shrnuje soud.
Soudy: Kupující se dopustila nepoctivosti
Že je původní majitelka stále vlastníkem sporného pozemku rozhodl na základě žaloby prodávající ženy Okresní soud v Kladně a poté potvrdil odvolací krajský soud. „Mezi účastnicemi došlo k uzavření kupní smlouvy, která je však v části týkající se převodu sporného pozemku podle § 584 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“, neplatná, neboť žalovaná využila omylu žalobkyně při přípravě písemné kupní smlouvy a ačkoli o tomto omylu již před samotným podpisem této smlouvy věděla, využila jej a žalobkyni na něj neupozornila, byť pro ni taková povinnost vyplývala z principu poctivosti upraveného v § 6 o. z.,“ uvedl odvolací soud.
„V dané věci bylo podle odvolacího soudu možné na žalované spravedlivě požadovat, aby žalobkyni na její omyl upozornila, a to s ohledem na zjištěné okolnosti jednání o obsahu smlouvy. Jednání žalované je tak podle odvolacího soudu nutné kvalifikovat jako nepoctivé jednání, a důsledky omylu žalobkyně posoudit podle § 584 odst. 2 o. z.,“ rozhodl odvolací soud.
Prodávající: Kupující použila lest
I když žalobkyně projevila svou vůli v návrhu kupní smlouvy nesprávně, byl její skutečný úmysl žalované znám, a kupní smlouva má proto jen takové následky, které odpovídají úmyslu žalobkyně, doplnil odvolací soud.
Kupující žalovaná žena napadla rozsudek odvolacího soudu dovoláním u Nejvyššího soudu. Majitelka pozemku v rámci dovolacího řízení uvedla, že kupující proti ní použila lest: „S odkazem na odbornou literaturu vyjádřila přesvědčení, že v případě omylu vyvolaného lstí, by se hledisko omluvitelnosti omylu jednajícího nemělo uplatňovat. Na tomto základě pak ve vyjádření navrhla, aby dovolací soud dovolání žalované odmítl, případně zamítl a žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení,“ uvedla ve svém stanovisku.
NS o omylu a jednání mezi živými
Omyl je třeba odlišovat od případů falsae demonstratio, tj. případů, kdy jedna strana omylem učiní projev, který má objektivně jiný význam, než který mu sama přisuzovala, uvedl na úvod svého rozhodování Nejvyšší soud s tím, že právně relevantní je objektivní význam jednání, kterému jednající důvěřovala.
K tomu podle Nejvyššího soudu dospěla už předválečná právní literatura. „Proto platí také při právních jednáních mezi živými to, co skutečně bylo chtěno, nikoli, co mylně prohlášeno, rozuměla-li druhá strana prohlášení tak, jak bylo míněno, anebo když strany totéž chtěly a obě svou vůli mylně vyjádřily,“ citoval NS z knihy Soustava občanského práva z roku 1922.
Poté soud doplnil současnou literaturu: „U adresovaného jednání může dojít k tomu, že adresát zná skutečnou vůli auktora (jednajícího), byť je objektivní význam jeho projevu od této vůle odlišný. Jde o situaci, kdy auktor učiní projev, jehož objektivní význam neodpovídá tomu, co chtěl vyjádřit, adresát přesto ví, co chtěl auktor vyjádřit,“ citoval NS z komentáře k Občanskému zákoníku.
Výklad je stejný v Německu i v Česku
Také v německé vědě soukromého práva je podle Nejvyššího soudu „chráněn zájem stran na tom, aby nastoupil jimi zamýšlený právní následek“. Uvedeným závěrům odpovídá podle NS i judikatura českého Ústavního soudu.
„Doslovný výklad textu smlouvy může, ale nemusí být v souladu s vůlí jednajících stran. Směřuje-li vůle smluvních stran k jinému významu a podaří-li se vůli účastníků procesem hodnocení skutkových a právních otázek ozřejmit, má shodná vůle účastníků smlouvy přednost před doslovným významem textu jimi formulované smlouvy,“ citoval Nejvyšší soud z nálezu ÚS z roku 2005.
Přednost má úmysl před slovy
Soud proto podle občanského zákoníků „nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností“. „Nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží,“ doplnil Nejvyšší soud.
Pokud s ohledem na předchozí i následné jednání adresátovi právního jednání „byl či musel být známý skutečný úmysl (skutečná vůle) jednajícího, při výkladu předmětného právního jednání je nutno tento úmysl upřednostnit před jeho vnějším projevem, např. objektivním významem užitých slov, uvedl Nejvyšší soud s odkazem na § 556 občanského zákoníku.
NS: Rozhodnutí je ve výsledku správné
V projednávané věci odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění, podle nichž žalobkyně zaslala žalované (a ta následně podepsala) písemný návrh kupní smlouvy, v němž byl do předmětu koupě chybně (chybou bratra žalobkyně) zahrnut také sporný pozemek, o němž se účastnice dohodly, že nebude předmětem koupě, shrnul události Nejvyšší soud.
„Uvedený skutkový stav soud posoudil po právní stránce tak, že žalovaná nepoctivě (lstivě) využila omylu žalobkyně, ačkoliv o něm věděla a bylo po ní možno spravedlivě požadovat, aby žalobkyni na její omyl upozornila, a proto kupní smlouva byla v daném rozsahu podle § 584 odst. 2 o. z. neplatná,“ uvedl dále Nejvyšší soud.
Podle Nejvyššího soudu odvolací dospěl k závěru, že pozemek se nestal předmětem koupě a skutečná vůle k jeho převodu na kupující nesměřovala. „K uvedenému posouzení dospěl odvolací soud přes skutečnost, že při výkladu předmětné kupní smlouvy provedeném v souladu s § 555 a násl. o. z. zjistil, že se účastnice dohodly, že parc. č. XY v obci a k. ú. B. nebude předmětem koupě a žalované byla známa skutečná vůle žalobkyně, jež neměla v úmyslu tento pozemek na žalovanou převést, byť do návrhu kupní smlouvy byl tento pozemek chybně zahrnut,“ uvedl Nejvyšší soud.
Nejvyšší soud může rozhodnutí odvolacího soudu potvrdit, je-li ve výsledku správné, uzavřel Nejvyšší soud a dovolání kupující ženy zamítl, aniž by nařídil jednání.
Právní věta:
Omyl jednajícího v projevu jeho vůle nevyvolává následky podle § 583 a násl. o. z., byla-li nebo musela-li být adresátovi právního jednání známa skutečná vůle jednajícího. Při výkladu takového právního jednání je nutno upřednostnit podle § 556 odst. 1 věty první o. z. skutečnou vůli jednajícího před jejím vnějším projevem, včetně objektivního významu užitých slov
Irena Válová
