Původně měl zaplatit skoro sto tisíc za vytopený byt pod sebou. Nyní mu majitelka bytu naopak uhradí náklady dovolacího řízení a 118 856 Kč za náklady řízení a posudky, kterými nájemník prokázal, že na vině je instalace vadného výrobku z Asie, kterou nemohl předvídat ani ovlivnit. Ke zfušované instalaci navíc došlo před uzavřením nájemní smlouvy.

Případ prasklého ventilu a stotisícové škody se dostal až před Nejvyšší soud poté, co majitelka bytu žalovala nájemníka o částku 94 380 Kč za opravu vytopeného bytu. Nájemník se s použitím posudků ubránil podle ustanovení občanského zákoníku o vyvinění se nájemníka bytu ze způsobené újmy.

Případ projednalo občanskoprávní kolegium Nejvyššího soudu na svém jednání dne 10. ledna 2024 a vydalo z něj právní větu:

„Nemohl-li nájemce výše položeného bytu ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků předvídat riziko rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu kohoutku ani rozpoznat vadu materiálu či chybnou instalaci ventilu, neporušil povinnost provádět běžnou údržbu předmětu nájmu a neodpovídá za škodu způsobenou protečením vody do níže položeného bytu.“

Mohlo by vás zajímat

Úplné rozhodnutí Nejvyššího soudu je zde.

Banální případ s jasným rozsudkem

Původně šlo o banální případ: Nájemníkovi v Praze 6 praskl v roce uzávěr vody pod umyvadlem na záchodě a vytopil byt pod sebou. Oba byty vlastní stejná majitelka. Náklady, které musela majitelka vynaložit na opravu spodního bytu, dosáhly částky 94 380 korun za výměnu podlah, vysušení a chemickou sanaci stěn a vymalování. Tuto částku majitelka bytu žádala žalobou u soudu jako náhradu škody, kterou měl způsobit nájemník.

Havárie uzávěru byla způsobena rozvojem trhliny vzniklé při vadné montáži. Jak uvádí rozsudek, kdosi použil „nadměrné množství instalatérského česání k utěsnění závitu“. 

Nájemní smlouva neobsahovala žádné zvláštní ujednání o údržbě bytu a opravách bytu a soud prvního stupně věc posoudil podle občanského zákoníku a nařízení vlády.

Obvodní soud pro Prahu 6 případ uzavřel s tím, že byly splněny předpoklady odpovědnosti žalovaného nájemníka za škodu, neboť „porušil zákonnou povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, a v příčinné souvislosti s tím pak došlo k poškození uzávěru vody“.

Jdou vadné stavební práce vlastníka za nájemníkem?

K odvolání nájemníka pak Městský soud v Praze uvedl, že vadná montáž nebo vadný ventil nemůže mít vliv na odpovědnost nájemníka za škodu způsobenou protečením vody do spodního bytu. Jinými slovy, má to být nájemník, kdo zodpovídá za kvalitu součástky i provedené práce, a tudíž v tomto případu i za vzniklou škodu.

Proti takové argumentaci se nájemník ohradil v dovolání k Nejvyššímu soudu. „Brojí proti závěru odvolacího soudu, že to, zda byl ventil vadný či vadně namontován, nemůže mít vliv na odpovědnost žalovaného. Takový výklad by vedl k absurdní situaci, že nájemce by odpovídal za jakýkoli stavebnětechnický stav nemovitosti i v případě vadných, popř. záměrně zastřených stavebních prací pronajímatele. Nebylo prokázáno, jakou konkrétní povinnost, která by byla v příčinné souvislosti se škodným následkem, žalovaný porušil,“ shrnul Nejvyšší soud argumentaci žalovaného nájemníka.

Liberace z důvodu nepředvídatelnosti

Jak ve svém rozhodnutí uvádí Nejvyšší soud, s účinností nového občanského zákoníku od roku 2014 je zavedena různá úprava smluvní a mimosmluvní povinnosti k náhradě škody. Zůstává zachována jako základní typ tzv. deliktní odpovědnost (§ 2910 o. z.) založená na porušení povinnosti plynoucí ze zákona.

Jestliže v příčinné souvislosti vznikla poškozenému odčinitelná újma; zavinění se presumuje (§ 2911 o. z.) s tím, že „podle standardů náležité péče odlišné pro osobu běžných vlastností a osobu se zvláštní znalostí, dovedností nebo pečlivostí (§ 2912 o. z.) se může škůdce odpovědnosti zprostit, prokáže-li že újmu nezavinil“.

Tak je zakotvena možnost liberace z „důvodu překážky, která škůdci nezávisle na jeho vůli zabránila ve splnění smlouvy, a to jen tehdy, jde-li o překážku současně mimořádnou, nepředvídatelnou a nepřekonatelnou“,“ uvádí se v rozhodnutí Nejvyššího soudu.

Neznámý užil na instalaci vody vadný ventil z Asie

Není pochyb o tom, že nájemce užíval pronajatý byt a jeho povinností byla obvyklá údržba a drobné opravy bytu. Podle nařízení vlády. 308/2015 Sb. se za drobné opravy považují opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku a opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

V předmětném bytu praskl uzávěr vody pod umyvadlem. „Podle odborného vyjádření vypracovaného dne 27. 7. 2018 Z. H. (a jeho výpovědi) a podle znaleckého posudku F. J., ze dne 5. 4. 2019 (a výslechu znalce) způsobil havárii ventilu rozvoj primární montážní trhliny, přičemž důvodem poruchy byla chybná montáž a špatný ventil, tzv. nekvalitní výrobek neznámého výrobce pravděpodobně z Asie (běžné armatury vyrobené v Evropě se vyrábějí z mosazi s přídavkem olova pro drobné obrábění závitů; předmětný ventil byl vyroben ze zinkové nebo jiné bílé slitiny, páčka z plastu),“ stojí v rozhodnutí Nejvyššího soudu.

„Oba odborníci se shodli, že náhlé rozlomení takového ventilu nemohl nájemce bytu předvídat. Nebylo zjištěno, kdo předmětný ventil pod umyvadlo nainstaloval, avšak stalo se tak ještě před vznikem nájemního vztahu mezi účastníky řízení,“ shrnuje odborná stanoviska soud.

Nájemník nemohl šlendrián předvídat

Nájemce horního bytu odpovídá za škodu způsobenou na spodním bytě, pokud by zanedbal prevenci, zapomněl uzavřít kohout nebo zanedbal povinnou údržbu či způsobil škodu vlastním spotřebičem – například pračkou. Nájemce bytu se může zprostit odpovědnosti za vytopení spodního bytu, prokáže-li, že újmu nezavinil.  Tedy že „neporušil povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, a prokáže-li, z jakého konkrétního důvodu ventil praskl,“ vysvětlil Nejvyšší soud.

Jestliže v tomto případě bylo zjištěno, že rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu nemohl nájemce bytu předvídat ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků a že ani při pravidelné kontrole nemohl rozpoznat vadu materiálu ventilu či jeho chybnou instalaci (přičemž nelze pominout, že současně platí povinnost pronajímatele byt předat ve stavu způsobilém k užívání – § 2205 ve spojení s § 2242, 2243 o. z.), nelze dovodit, že by škoda vznikla v důsledku porušení zákonné povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu předmětu nájmu, uvedl dále Nejvyšší soud.

NS: Městský soud v Praze posoudil situaci nesprávně

„Uzavřel-li za daných skutkových zjištění odvolací soud, že žalovaný jako nájemce bytu nese odpovědnost za škodu způsobenou vytopením spodního bytu, není jeho právní posouzení správné, neboť podmínka porušení zákonné povinnosti nebyla naplněna,“ vyhověl Nejvyšší soud dovolání nájemníka.

Dovolací soud poté změnil rozsudek Městského soudu v Praze tak, že se zamítá žaloba na zaplacení 94.380 Kč s příslušenstvím. Celkem je žalobkyně povinna zaplatit žalovanému 118.856 Kč za posudky a dalších více než dvacet tisíc korun jako náklady řízení.

Irena Válová