Kvůli věcnému břemenu bez omezení nemůže majitelka bytu v pražských Vršovicích už třicet let byt užívat, jak by chtěla. Dům byl vrácen v restituci včetně břemena ve prospěch družstva. Je to výsledek nově se formující demokratické společnosti a spravedlivého uspořádání vztahů, potvrdil Evropský soud pro lidská práva a rozhodl, že právo užívat svůj majetek český stát neporušil. Před podáním stížnosti prodala majitelka zbytek bytů za 99 milionů korun. S půdní vestavbou z osmdesátých let však nemůže svobodně nakládat ani vybírat nájem.
Stěžovatelka paní Helena Wiegandová žije v Praze. Narodila se v roce 1948, uvádí o stěžovatelce Evropský soud pro lidská práva. Kvůli bezúplatnému věcnému břemenu bez časového omezení zřízenému na jejím bytě v roce 1992 ve prospěch bytového družstva, vedla v Praze několik neúspěšných soudních sporů.
Nebyla úspěšná ani u českého Ústavního soudu, kde mimo jiné napadla nemožnost vybírat z bytu nájemné. Nájemné z bytu v jejím vlastnictví po celou dobu vybírá bytové družstvo, které převzalo v roce 1987 půdní byty, které do jejího domu v pražských Vršovicích vestavělo stavební družstvo v letech 1979-80. Stěžovatelka to měla za neoprávněné obohacení.
V roce 2019 podala stížnost k Evropskému soudu pro lidská práva. Rozsudkem dne 11. ledna 2024 rozhodl Evropský soud pro lidská práva, že český stát svým jednáním neporušil Článek 1 Protokolu 1 – právo užívat svůj majetek dle Úmluvy o lidských právech a základních svobodách.
Byty v cizím postavili družstevníci s vládní podporou
Článek 1 Protokolu 1 Ochrana vlastnictví říká přesně toto: Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva. Předchozí ustanovení nebrání právu států přijímat zákony, které považují za nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut.
Stěžovatelka je přesvědčena, že toto právo má vzhledem k situaci jen na papíře. Česká vláda však obhájila kroky vyplývající z restitucí a mimořádně složité situace, kdy v průběhu trvání ČSSR došlo k dostavbě bytu uvnitř domu v majetku jiných vlastníků, kterým byl tento dům státem vyvlastněn a v nově nastolených poměrech po roce 1989 zase vrácen.
„V lednu 2003 stěžovatelka zdědila nájemní dům, který její partner získal v restituci od státu v říjnu 1991 podle zákona č. 87/1991 o mimosoudních rehabilitacích, po vyvlastnění státu od jeho právního předchůdce v roce 1961. Budova měla celkovou plochu 691 m2 a obsahovala mimo jiné bytové a nebytové prostory a šest bytů půdní vestavby, která byla postavena stavebním družstvem v době, kdy byla budova ve vlastnictví státu. Vložené prostředky tehdy činily 1 219 145 korun československých (KČS), tehdejší měny země, z toho 766 969 KČS byla vládní půjčka,“ popisuje Evropský soud pro lidská práva historii.
Žena byty prodala ze 99 milionů. Kromě jednoho
Od roku 1992 existuje věcné břemeno k těmto půdním bytům ve prospěch bytového družstva, které je získalo od stavebního družstva v roce 1987. „Zákonné opatření, které vstoupilo v platnost dne 23. června 1992, mělo přispět ke spravedlivému uspořádání vlastnických vztahů v rodící se demokracii po roce 1989, konkrétně mezi vlastníky restituovaného majetku a dalšími osobami,“ uvádí k tomu ESLP.
V letech 2009 až 2019 stěžovatelka postupně prodala 58 z 59 bytových i nebytových jednotek v domě. To zahrnovalo prodej pěti družstevních bytů jejich obyvatelům, členům bytového družstva, přičemž poslední prodej byl uskutečněn několik měsíců před podáním stížnosti k Evropskému soudu pro lidská práva v roce 2019.
„Stěžovatelce bylo za 58 bytů vyplaceno celkem asi 99 milionů korun (Kč – 3,7 milionu eur (EUR)) a dosud vlastní poslední byt, číslo 823/607, který má rozlohu 59,45 m2,“ stojí v souhrnu faktů případu.
Socialistická družstevní výstavba před soudem
Už v roce 2013 podala žena neúspěšně žalobu, kterou se domáhala částky přes čtyři sta tisíc korun nezaplacené na nájemném a nové úpravy vlastnických vztahů, tehdy ještě ke dvěma bytům. „Žalovaný (bytové družstvo) užívá bytové jednotky bezúplatně již od roku 1980, přičemž současně disponuje oprávněním je pronajímat za úplatu. Stěžovatelka se proto domnívala, že na straně žalovaného vzniklo bezdůvodné obohacení, neboť ustanovení zakládající právo bezúplatně užívat její bytové jednotky je v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod,“ stojí v usnesení Ústavního soudu.
Ústavní soud stížnost v roce 2015 zamítl včetně návrhu na zrušení části zákona o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech. Protože tuto stížnost rozhodovala také ústavní soudkyně Kateřina Šimáčková, musela se z nynějšího rozhodování Evropského soudu pro lidská práva vyloučit. V senátu ji nahradil soudce Pavel Simon.
„Ústavní soud neshledal důvod odchýlit se od své judikatury týkající se problematiky věcných břemen. K návrhu na časové omezení existence věcného břemene soud uvedl, že jej nelze aplikovat plošně rozhodnutím o zrušení některých ustanovení zákona, ale pouze případ od případu prostřednictvím civilních soudů a s ohledem na okolnosti každého jednotlivého případu. Odkázal proto žalobkyni na příslušnou platnou právní úpravu, podle níž je možné se zrušení věcného břemene domáhat,“ cituje ESLP, co k případu v roce 2015 uvedl český Ústavní soud.
Úplné usnesení českého Ústavního soudu ze srpna 2015 včetně detailů socialistické družstevní výstavby je zde.
Soud: Na vybudování bytů se majitelka nepodílela
Ani v dalším řízení ohledně ukončení nebo omezení věcného břemene však nebyla majitelka posledního bytu před Ústavním soudem úspěšná. Na argument, že třicet let věcného břemene už stačilo, soud nepřistoupil.
„Soudy se totiž týmiž poměry mezi stěžovatelkou a bytovým družstvem zabývaly nedlouho poté, co předchozí řízení (o bezdůvodné obohacení) skončilo. Zde především zohlednily skutečnost, že na vybudování šesti bytových jednotek se právní předchůdce stěžovatelky, jemuž byl dům vrácen v restituci, ani stěžovatelka sama nijak nepodíleli. Pakliže nyní ve svých rozhodnutích soudy vyšly z toho, že jen běh času (tj. ono faktické „odbydlení“ věcného břemene) sám o sobě nemůže vést ke změně poměrů, nepostupovaly ústavně nekonformním způsobem, chráníce též oprávněné zájmy zhotovitelů jednotek, resp. právních nástupců,“ shledal stížnost zjevně neopodstatněnou Ústavní soud v roce 2019.
Úplné rozhodnutí senátu Ústavního soudu pod předsednictvím soudce Davida Uhláře je zde.
Okolnosti postkomunismu za třicet let pominuly
Před Evropským soudem pro lidská práva majitelka trvala na tom, že „půdní prostor jí byl bezúplatně odebrán a je užíván prostřednictvím bezplatného věcného břemene ve prospěch bytového družstva“, a to přesto, že je vlastníkem bytu. Břemeno jí znemožňuje byt užívat a převést ho na někoho jiného než na nájemce – který musí být členem bytového družstva. Jako vlastník se ale musí o byt starat a hradit údržbu společných prostor. Omezení jejích vlastnických práv tedy nelze považovat za opatření kontrolující užívání jejího majetku, ale za zbavení jejího práva užívat majetek.
Půdní vestavby pro ni nebyly přidanou hodnotou, ale ztrátou s ohledem na ceny, za které je mohla prodat jejich obyvatelům, členům bytového družstva. Podle soukromého znaleckého posudku byla současná hodnota půdních prostor 17 440 000 Kč (709 936 EUR), přičemž za prodej pěti družstevních bytů získala stěžovatelka 7 256 065 Kč (295 375 EUR), stojí v rozsudku ESLP.
Stěžovatelka dále tvrdí, že břemeno bylo odůvodněno mimořádnými okolnostmi panujícími v postkomunistické době, avšak mělo být časově omezeno. Omezení požívání lidských práv stěžovatelky však bylo uloženo na dobu neurčitou. Od realizace půdních vestaveb a ukončení historického kontextu roku 1989 uplynulo více než třicet let. Třicet let je více než dostatečná doba na urovnání vztahů, které v tomto historickém kontextu vznikly, domnívá se.
Bez břemene by se členský podíl stal bezcenným
Vláda před Evropským soudem pro lidská práva naopak uvedla, že existence věcného břemene nepředstavuje zbavení vlastnického práva, protože stěžovatelka může byt i nadále prodat. Dále uvedla, že zdědila nájemní dům s již zřízeným věcným břemenem ve prospěch bytového družstva a že poměr práv a povinností souvisejících s užíváním nemovitosti zůstal nezměněn, čehož si musela být vědoma.
Věcné břemeno k bytu bylo předepsáno zákonem s cílem ochrany práv bytového družstva a jeho členů. Družstevníci výstavbu financovali a zvelebili majetek, který byl vrácen původnímu majiteli. „Náklady na výstavbu jim byly kompenzovány možností neomezeně užívat byty,“ uvedla česká vláda. Vláda dále zdůraznila mimořádné okolnosti restitučního procesu, za nichž věcné břemeno vzniklo a kvůli nimž nadále existovalo, uvádí se v rozsudku ESLP.
V reakci na tvrzení stěžovatelky, že půdní prostor kvůli výstavbě družstevních bytů pro ni nebylo možné využívat, vláda uvedla, že jelikož stěžovatelka získala nájemní dům v roce 2003, její činnost spočívala pouze v prodeji bytových a nebytových jednotek kromě bytu, který stále vlastní, se kterým by mohla dále disponovat jeho prodejem. Údajné ztráty označila za spekulativní a zpracovatele posudku za nezpůsobilého.
„Zánik věcného břemene na základě ,vyčerpání dávky ve formě bydlení´ by v průběhu času znamenal podstatný zásah do vlastnických práv družstevníků, protože jejich podíly v družstvu by se staly bezcennými,“ uvedla k tomu česká vláda. Argumentace, že členové „vyčerpali dávku“, přitom nezohlednila ani prostředky, které bytové družstvo a v konečném důsledku jeho členové přispěli nebo měli přispět na opravy a modernizaci bytového družstva. činžovní dům.
Soud: Je to kompromis postkomunistické transformace
S argumenty českých soudů i české vlády se Evropský soud pro lidská práva ztotožnil. „V době, kdy stavbu nabyla, si tedy musela být vědoma existence věcného břemene k družstevním bytům a právního režimu s ním souvisejícího, jak je stanoveno v § 28d zák . 42/1992, a to zejména toho, že věcné břemeno nebylo v zásadě časově omezeno a že zhodnocení stavby výstavbou bytů stavebním družstvem bylo považováno za přiměřenou náhradu za omezení vlastnického práva. Přesto dědictví přijala a stala se tak vlastníkem nemovitosti,“ uvedl ESLP s odkazem k případu Petrová a Valo v. Slovensko, č. 49103/09 .
Omezení práva bez náhrady? „Je pravda, že tam, kde se jedná o opatření kontrolující užívání majetku, je nedostatek náhrady faktorem, který je třeba vzít v úvahu při určování, zda bylo dosaženo spravedlivé rovnováhy, ale sám o sobě nestačí k porušení článku 1 Protokol č. 1,“ uvedl dále ESLP, který připomněl specifičnost věcných břemen v restituční legislativě.
Šlo o výsledek obtížného kompromisu přijatého státem ve složité situaci postkomunistické transformace v oblasti vlastnických práv. Smluvní státy mají v těchto specifických souvislostech široký prostor pro uvážení, uvedl Soud mimo jiné s odkazem na Pincová a Pinc v. ČR 36548/97 nebo Velikovi v. Bulharsko 43278/98.
V přechodu od komunizmu měl stát široké uvážení
„Zánikem věcného břemene ve prospěch družstva by navíc došlo k zániku vlastnického práva – nájmu družstevního bytu – a poškození členského podílu nájemce. Totéž by platilo i pro snížení věcného břemene, které by znamenalo, že by bytové družstvo muselo stěžovateli platit nad rámec příspěvků stanovených statutem za užívání jednotek svými členy,“ uvedl Soud doslova.
S ohledem na uvedené úvahy a s důrazem na široký prostor pro uvážení, které má žalovaný stát „při regulaci složitých majetkových otázek při přechodu z komunistického režimu na demokratický právní řád chránící soukromé vlastnictví“, má Soud za to, že stěžovatelka nenesla individuální a nadměrné břemeno v důsledku zatížení bytu, který zůstal v jejím vlastnictví, věcným břemenem.
Za konkrétních okolností tohoto případu tedy nebyla narušena rovnováha mezi zájmy společnosti a zájmy stěžovatelky a český stát se nedopustil porušení Úmluvy, uzavřel Evropský soud pro lidská práva.
Irena Válová
