Nejvyšší soud (NS) zamítl dovolání realitního zprostředkovatele, který uzavřel rezervační smlouvu s prodávajícími a se zájemci o koupi nemovitosti obsahující ujednání o smluvní pokutě pro případ neuzavření kupní smlouvy. Přestože zájemci projevili vážný zájem nabízenou nemovitost koupit, k uzavření kupní smlouvy s prodávajícími nakonec nedošlo. O rozhodnutí informovala mluvčí soudu Gabriela Tomíčková.
Obchod se nakonec nekonal, protože realitní zprostředkovatel nezajistil zápis pozemku do katastru nemovitostí a nevyřešil problém s chybějícími přípojkami a s přístupovou cestou. Poté, co od rezervační smlouvy odstoupili, se zájemci žalobou domáhali vrácení rezervačního poplatku. Realitní makléř ale tvrdil, že si rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč ponechal jako smluvní pokutu za to, že nedošlo k uzavření smlouvy.
Obvodní soud pro Prahu 9 a odvolací Městský soud v Praze žalovanému uložily povinnost rezervační poplatek žalobcům vrátit.
Odvolací soud připomněl dosavadní ustálenou judikaturu, podle níž neuzavření smlouvy se třetí osobou nemůže být v rámci zprostředkovatelské smlouvy sankcionováno a jakákoliv ujednání v rámci rezervačních či obdobných smluv zakládající právo realitního makléře na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nedodrží smluvní závazek uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, jsou absolutně neplatná. Taková povinnost může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. řečeno. K uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena.
Odvolací soud nepřisvědčil názoru žalovaného, že strany uzavřely smlouvu nepojmenovanou či smlouvu o smlouvě budoucí, ale uzavřel, že jde o smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování, který možnost uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, výslovně zapovídá (§ 14 zákona).
Žalovaný se jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázal vykonávat činnosti směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupoval nejen ve vztahu k prodávajícím (s nimiž rovněž uzavřel smlouvu), ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi dotyčné nemovitosti.
Žalovaný v dovolání se závěrem odvolacího soudu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, nesouhlasil. Argumentoval i tím, že v praxi by docházelo ke zcela absurdní situaci, kdy strana kupující bude blokovat jiným zájemcům možnost koupě nemovitosti, ačkoliv se sama nemůže ke koupi platně zavázat a ani není povinna transakci dokončit.
Smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování
NS shledal dovolání přípustným pro řešení otázky hmotného práva dosud neřešené, zda se zákon o realitním zprostředkování vztahuje na dotyčnou trojstrannou rezervační smlouvu označenou jako „smlouva o rezervaci“.
Aplikací judikatorně ustálených pravidel pro výklad právního jednání – oproti mínění dovolatele – dospěl NS k závěru, že posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování. Shledal tudíž správným právní závěr odvolacího soudu, že smlouva podléhá úpravě zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14, podle něhož ve smlouvě o realitním prostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Jak totiž podle soudců Nejvyššího soudu správně poznamenal odvolací soud, dotyčné ustanovení je reakcí zákonodárce na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Ve vazbě na závěry ustálené rozhodovací praxe, která taková ujednání považuje za absolutně neplatná. Protože se dovolateli nepodařilo zpochybnit správnost rozhodnutí odvolacího soudu, NS dovolání zamítl.
(red)
