Pandemie koronaviru není sama o sobě důvodem pro předčasné ukončení nájemního vztahu podle § 2287 občanského zákoníku (OZ). Soudy musí proto i v tomto případě posuzovat konkrétní dopady pandemie na podnikání nájemce, tedy zda opravdu došlo k významné změně okolností nájemní smlouvy a po nájemci tak nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. K takovému závěru dospěl nedávno Nejvyšší soud (NS), na který se obrátila společnost, jež pronajímala pozemky největšímu prodejci ojetých automobilů v ČR.
Pandemie koronaviru, následné vyhlášení nouzového stavu vládou a přijatá opatření, která mj. (až na výjimky) zakázala maloobchodní prodej, měla významný dopad na podnikání a příjmy většiny prodejců v ČR.
Uzavřít své prodejny musela před třemi lety i jedna z největších sítí autobazarů v zemi. Z toho důvodu firma vypověděla smlouvu na dobu určitou o pronájmu pozemku, na kterém provozovala jeden ze svých autobazarů. S argumentem, že byla v důsledku vládních opatření povinna uzavřít všechny své provozovny, nemůže tedy prakticky vykonávat svou podnikatelskou činnost, pro pronajatý pozemek nemá využití a nelze ani předpokládat, že by se v dohledné době situace změnila, a to s ohledem na její nízké příjmy.
Pronajímatel se ovšem bránil výpovědi u soudu, přičemž v prvním stupni uspěl. Soud totiž dospěl k závěru, že výpovědním důvodem není samotná pandemie, ale její důsledky. A ty je třeba posoudit z hlediska konkrétních vztahů mezi účastníky. V daném případě podle soudu ovšem autobazar dostatečně nespecifikoval výpovědní důvod, neboť neuvedl konkrétní dopady nastalé mimořádné situace do jeho poměrů. Zejména pak neprokázal, o kolik se snížily v důsledku pandemie jeho příjmy. Proto soud prohlásil výpověď z nájmu za neoprávněnou.
Je nutné specifikovat důvody
Odvolací soud, na který se autobazar obrátil, byl ovšem jiného názoru, a naopak shledal v pandemii samotné dostatečný důvod pro výpověď z nájmu podle §2287 OZ. Autobazar podle odvolacího soudu dostatečně vymezil ve výpovědi ony podstatné okolnosti, za nichž nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval. Uzavřel, že samotné a v podstatě okamžité uzavření provozoven podnikatele, ve kterých je realizována jeho podnikatelská činnost, vede k zásadnímu omezení jeho činnosti, a tedy i příjmů z ní.
Podle NS však pandemie sama o sobě, bez uvedení konkrétních dopadů na podnikání nájemce, není výpovědím důvodem podle § 2287 OZ.
„Epidemii koronaviru tak lze obecně hodnotit jako změnu okolností, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, neboť se jednalo o situaci, která byla nepředvídatelná, avšak nikoli bez dalšího. Bude vždy třeba zkoumat a zjistit, zda a jaký dopad měla epidemie koronaviru a zejména opatření proti jejímu šíření skutečně do konkrétního smluvního nájemního vztahu, a to v závislosti na tom, jak tyto změněné okolnosti vymezil nájemce ve své výpovědi z nájmu. Lze doplnit, že v podnikatelských vztazích se předpokládala spíše s ohledem na dočasnost přijatých omezujících opatření např. dohoda o slevě z nájemného či odložení jeho splatnosti (k tomu srov. zákon č. 210/2020 Sb. o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání),“ uvádí se v rozhodnutí senátu NS v čele se soudkyní Jitkou Dýškovou.
Jestliže tedy odvolací soud nezkoumal skutečné naplnění výpovědního důvodu ke dni podání výpovědi v závislosti na tom, jak jej žalovaná jako nájemce vymezila ve své výpovědi z nájmu, je podle závěru NS jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné. Z toho důvodu jeho rozhodnutí NS zrušil a věc mu vrátil k novému rozhodnutí.
Petr Dimun
