Byty postavili z poloviny za státní dotaci spolu s městem a teď přemýšlejí, jak je převést z města na družstvo nebo na jednotlivé družstevníky tak, aby nemuseli platit daň. Vznikl nápad s převodem bytů za korunu neboli daňová optimalizace převodu vlastnických práv města k městským bytům vybudovaným ze soukromých fondů za přispění dotací Státního fondu rozvoje bydlení a města. Je to zneužití práva a obcházení zákona, odepsal na podnět podaný veřejné ochránkyni práv její bývalý zástupce Stanislav Křeček.
Podání obdržel úřad veřejné ochránkyně práv letos v červnu. Případ vyřizoval v té době zástupce veřejné ochránkyně práv Stanislav Křeček.
Výsledek byl publikován letos v srpnu v databázi vyřízených případů. Jak vyplývá z uvedeného přípisu, město Z. postavilo byty financované zčásti soukromníky a zčásti ze státní dotace. „Ve svém podání popisujete dotační schéma vytvořené městem Z za účelem výstavby bytů na ulicích X a Y ve městě Z. Vámi popsaná schémata umožnila výstavbu bytů za výrazného přispění státních zdrojů, jejichž souhrnný poměr vůči soukromému kapitálu vyjádřený procenty byl zhruba 40 % veřejných zdrojů ku 60 % privátních zdrojů (47,7 % veřejných zdrojů ku 52,3 % privátních zdrojů při započtení nákladů na zbudování infrastruktury bez zohlednění ceny pozemku). Při zohlednění ceny pozemků by patrně veřejné zdroje ty privátní převýšily, nicméně přesná čísla nejsou součástí Vašeho podání,“ uvádí se v úvodu přípisu někdejšího místoombudsmana k situaci.
„Pro potenciální družstevníky se tak nabízela možnost, pokud by ve výsledku došlo k bezplatnému převodu vlastnických práv městem, získat byt za polovinu nákladů na jeho zbudování, a to ještě s odhlédnutím od ceny pozemku. Určitou nejistotu do tohoto schématu vnáší změny daňové legislativy, nicméně ne všechny legislativní změny, jež v relevantní úpravě nastaly, byly v neprospěch družstevníků,“ shrnuje v přípisu tehdejší zástupce ombudsmanky.
Jak byty získat? Darem od města? Nebo za korunu?
Proč bylo zvoleno právě takového aranžmá podílů a vlastnictví? Přece kvůli dotaci: „Z přiložených dokumentů je patrné, že 51% podílová účast města byla nutná pro získání dotace. Město je proto v současnosti vlastníkem 51 % jednotlivých bytových domů, jak je zapsáno v katastru nemovitostí,“ uvádí se doslova v přípisu.
Jak vyplývá z odpovědi místoombudsmana, lidé zřejmě po uplynutí vázací doby nyní jako členové družstva chtějí byty převést z vlastnictví města do vlastnictví družstva nebo jednotlivých družstevníků. A přemýšlejí, jak to učinit, aby nemuseli platit z převodu daně: bezúplatným převodem? Darem od města? Převodem miliónového bytu stanovením jeho hodnoty na jednu korunu? V úvahách chybí už jen konstrukce družstevníků, že lidé byty od města prostě zdědí.
„K posouzení převodu podílu města za 1 Kč: V jednom z přiložených dopisů navrhuje družstvo zastupitelstvu města, aby družstvu převedlo podíl města za jednu korunu, s cílem vyhnout se tak daňové povinnosti. Domnívám se však, že takový postup není možný,“ upozorňuje hned v úvodu místoombudsman.
Stát: Příjem zadarmo se daní a cena za korunu neplatí
Poté někdejší zástupce veřejné ochránkyně práv vysvětluje: „Dřívější daň darovací byla (spolu např. s daní dědickou, jež však byla prostřednictvím osvobození efektivně zrušena) v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku zahrnuta do zákona o daních z příjmů. Obecné pravidlo je, že veškeré bezúplatné příjmy se daní. Z tohoto pravidla existuje početná řádka výjimek, které zakotvují osvobození bezúplatného příjmu….Na nabytí daru od města ve Vámi popsaném případě však nedopadá žádné z osvobození bezúplatných příjmů, ani pro osoby fyzické (kdyby byly nabyvateli přímo družstevníci), ani pro osoby právnické (bylo-li by nabyvatelem družstvo). Účelem zákonodárce bylo takové bezúplatné příjmy zdanit.“
Dále se Stanislav Křeček věnuje už nápadu na převod bytu za korunu: „Družstvem navrhované řešení je změnit charakter příjmu z bezúplatného na úplatný tím, že podíl bude převeden za jednu korunu (vedlejším důsledkem čehož je zatížení daní z nabytí nemovitých věcí). Jinými slovy jde o jednání, jehož výhradním cílem je minimalizace daňové povinnosti. Takové jednání je ve zcela přímém rozporu s ustanovením § 8 odst. 4 daňového řádu, které zakotvuje obecný princip zákazu zneužití práva. ,Při správě daní se nepřihlíží k právnímu jednání a jiným skutečnostem rozhodným pro správu daní, jejichž převažujícím účelem je získání daňové výhody v rozporu se smyslem a účelem daňového právního předpisu´,“ cituje místoombudsman daňový řád.
Z uvedeného ustanovení daňového řádu pro družstevníky vyplynulo vysoké riziko: „Vzhledem k tomu, že ,prodej´ za jednu korunu má jediný cíl, a to nepřípustnou minimalizaci daňové povinnosti, mám za to, že existuje vysoké riziko, že správce daně takové jednání kvalifikuje jako zneužití práva a nepřihlédne k němu,“ upozorňuje je místoombudsman Stanislav Křeček.
Daň opravdu nebude nula
Jak dále někdejší místoombudsman upozorňuje, „má-li se jednat o reálný úplatný převod, pak by převodní cena musela v zásadě odpovídat nabývanému podílu a spravedlivě reflektovat cenu, kterou s přihlédnutím k okolnostem tento podíl má“.
Poté Křeček stěžovatele informuje: „Nabývací hodnota se zpravidla určí tak, že je vybrána vyšší ze dvojice hodnot sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty. Srovnávací daňová hodnota obecně činí buď 100 % zjištěné ceny, nebo 75 % směrné hodnoty. Je na zvážení nabyvatele, zda vycházet ze směrné hodnoty, anebo využijete zjištěné ceny. Výpočet směrné hodnoty provádí finanční úřad na základě doložených údajů. Výpočet zjištěné ceny zajišťuje znalec, který zpracuje znalecký posudek podle předpisů sloužících k oceňování majetku. Zjištěná cena proto není tím samým, co odhad tržní hodnoty nemovitosti. Výdaje na vypracování znaleckého posudku lze odečíst od nabývací hodnoty pro určení základu daně. Pokud si nabyvatel sám nezvolí, zda použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu, finanční úřad jej vyzve k dodání znaleckého posudku (tj. cena zjištěná).“
„Z výše uvedeného vyplývá, že i tehdy, pokud by byla nabývací hodnota nemovitosti minimální, pak se bude daň vypočítávat ze srovnávací daňové hodnoty, daň tedy nebude ve výši 0 Kč, jak uvádí družstvo ve svém dopisu z března 2016,“ uzavírá Stanislav Křeček, který dále rozebírá vývoj daňové legislativy, která se navíc od stavby bytů dodnes několikrát změnila.
Nápad by správce daně ocenil
Místoombudsman v závěru shrnuje varianty řešení: „Jak předestíráte ve svém dopisu, existují dvě cesty převodu spoluvlastnického podílu města, a to přímo družstevníkům, nebo družstvu. Základní rozdíl mezi těmito skupinami je v sazbě daně. Družstvo jakožto osoba právnická v zásadě čelí sazbě daně ve výši 19 %. Naopak bezúplatné příjmy v podobě darů v případě osob fyzických podléhají sazbě daně ve výši 15 %. Lze tedy konstatovat, že v rozsahu volby příjemce se jistý prostor pro daňovou optimalizaci nachází. Dodávám, že v případě nabytí podílu družstvem by pak následný bezúplatný převod na družstevníky byl s největší pravděpodobností od daně z příjmů osvobozen ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 y) zákona o daních z příjmů.“
„Vážený pane A., shrnu-li svou odpověď stručně, tak mám za to, že převod podílu města za 1 Kč či jinou symbolickou částku by správce daně posoudil jako zneužití práva a v takovém případě by vyměřil daň z příjmů jako u bezúplatného převodu. V případě úplatného převodu by nesmělo být převažujícím účelem úplaty obejití daně z příjmů, má-li tento převod mít účinky pro správu daní. V takovém případě by nabytí podílu podléhalo dani se sazbou 4%. V rozsahu volby příjemce je výhodnější převést podíl přímo na družstevníky,“ uzavírá případ někdejší zástupce veřejné ochránkyně práv.
Právní věty
Převod vlastnického podílu k nemovitým věcem v hodnotě několika desítek či stovek milionů korun za jednu korunu je jednáním, jehož převažujícím účelem je konverze z bezúplatného příjmu na příjem úplatný. Takový postup představuje zneužití práva a správce daně by k němu neměl přihlédnout (8 odst. 4 daňový řád).
Irena Válová
