Ministerstvo pro místní rozvoj a rezort spravedlnosti připravily novelu ustanovení občanského zákoníku o bytovém spoluvlastnictví. Změnit chtějí paragrafy týkající se například vzniku společenství vlastníků jednotek, práv a povinností majitelů bytů či předkupního práva ve vztahu k spoluvlastnickým podílům na jednotkách zahrnujících nebytový prostor.
„Právní úprava bytového spoluvlastnictví by měla být po provedené novelizaci ucelenější, přehlednější a vnitřně provázaná,“ uvádějí rezorty v předkládací zprávě. Materiál má Česká justice k dispozici. Základní koncepci bytového práva tak, jak ji nastavuje občanský zákoník účinný od roku 2014, chtějí předkladatelé zachovat.
Asi nejočekávanější změnou, kterou předkládaná novela obsahuje, je výjimka z předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci pro některé případy v bytovém spoluvlastnictví. Výjimka se uplatní při splnění dvou podmínek: za prvé musí jít o spoluvlastnický podíl na jednotce, která zahrnuje nebytový prostor, za druhé tento podíl musí být jako příslušenství převáděn spolu s další jednotkou.
„Typicky půjde o situace, kdy vlastník bytové jednotky (věci hlavní) vlastní i spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, ve které má garážové stání (věc vedlejší – příslušenství). Na druhou stranu se úprava neuplatní v případech, kdy je ve spoluvlastnictví věc hlavní,“ vysvětlují předkladatelé v důvodové zprávě. Předkupní právo nedopatřením znovuzavedené od ledna 2018 totiž působilo problémy zejména v bytových domech, kde jsou garážová stání součástí zvláštní nebytové jednotky s vyšším počtem vlastníků, a realizace předkupního práva tak nebyla fakticky možná. „Navíc prodej bytové jednotky bez podílu na garážové jednotce negativně ovlivňuje i hodnotu bytové jednotky,“ připouští autoři předlohy.
Údržba ano, opravy ne
Předkládaná novela se dotýká také práv a povinností vlastníků jednotek, a to zejména ve vztahu k možnostem oprav a údržby nejen uvnitř jeho bytu, ale i pokud jde o společné části. Zatímco k údržbě novela majitele bytů opravňuje, k opravám nikoliv. „Vlastník jednotky tak není například oprávněn vyměnit topení či vyměnit dlažbu na balkóně,“ vysvětlují autoři novely.
Vlastník jednotky je také povinen oznámit zamýšlené stavební úpravy uvnitř bytu, pokud lze předpokládat, že tyto úpravy mohou mít dopad na společné části. Osoba odpovědná za správu domu a pozemku pak může tyto stavební úpravy posuzovat a zvažovat jejich důsledky, přičemž majitel bytu je „povinen umožnit během stavebních úprav přístup do bytu za účelem kontroly“. Oznamovací povinnost vůči společenství platí přitom i v případě, že se na úpravy bytu nevztahuje ohlašovací povinnost stavebnímu úřadu.
Správcům domů chce novela umožnit zpracovávat rodná čísla vlastníků jednotek, a to z důvodu, že „praxe soukromoprávního styku ukázala některé problémy v souvislosti s jednoznačnou identifikací osoby vlastníka jednotky či bývalého vlastníka jednotky“.
Bič na problémové vlastníky
Mění se rovněž postup při nuceném prodeji jednotky vlastníka, který neplní své povinnosti vůči společenství vlastníků jednotek. Stávající úprava, kdy musí proběhnout dvě nalézací řízení (jedno, kterým se správce domu domáhá uložení povinnosti, a druhé, kterým se domáhá nařízení prodeje jednotky z důvodu, že je uložená povinnost dále porušována), je podle autorů novely „těžkopádná a zdlouhavá“ a není ani známo, že by pravidlo bylo kdy použito. „Vůči vlastníkům, kteří neplní své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek, tak v podstatě neexistuje účinné řešení vzniklé situace,“ píší ministerští úředníci.
Nově by proto mělo stačit, aby problémový vlastník dostal od správce písemnou výstrahu, s podáním návrhu na nucený prodej jednotky souhlasilo shromáždění, a to nadpoloviční většinou všech vlastníků, a konečně byly splněny materiální znaky nežádoucího jednání. „Inspirací byla úprava vyloučení člena z družstva (která se uplatní i v případě družstva bytového),“ píše se v důvodové zprávě.
Dluhy jdou za kupujícím
Autoři novely věnovali pozornost také ustanovením občanského zákoníku, která se týkají správy domu a pozemku před vznikem společenství vlastníků jednotek, či otázky samotného vzniku společenství. Předloha má podpořit, aby společenství vlastníků vznikala co nejdříve. „Rovněž je navrženo výslovné umožnění založení a vzniku společenství vlastníků s jediným vlastníkem všech jednotek,“ uvádí materiál.
Vedle toho novela dále upravuje například otázky příspěvku na správu domu a pozemku, a to zejména pokud jde o určení poměru výše příspěvků a poté stanovení konkrétní povinnosti přispívat na správu domu a pozemku.
Spory a diskuse vyvolávala podle autorů novely také dosavadní úprava přechodu pohledávek a dluhů v případě převodu jednotky: „Navrhuje se proto jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy a pohledávky převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku ze zákona. Potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku se však zachovává.“
Lucie Nekvasilová
