Závěry úřadů ohledně zámečku Hroubovice u Chrastu v Pardubickém kraji rozlítily zástupce ombudsmanky Stanislava Křečka. Výsledkem ročního úřednického kolečka je totiž konstatování úředníků, že provozovat penzion v domě schváleném pro rodinné bydlení není v rozporu se stavebním zákonem a že celoroční pronajímání 27 lůžek pro rekreaci a firemní akce není živnostenské podnikání.
Své nesouhlasné stanovisko v mimořádně zajímavém případu rozeslal Stanislav Křeček letos v lednu starostům měst Chrudim a Chrast se žádostí o nápravu a oznámením, že v případě dalšího ignorování práva budou zveřejněna všechna jména zodpovědných úředníků. Informaci o případu Zámeček Hroubovice a závěrečné stanovisko publikoval zástupce ombudsmanky na konci června.
Zámeček z objektu občanské vybavenosti
Z popisu případu vyplývá, že manželé v Hroubovicích u Chrastu zrekonstruovali původní objekt „občanské vybavenosti“ na penzion, ale nechali ho v roce 2007 zapsat oznámením o změně užívání jako rodinný dům a objekt pro rodinné bydlení. Penzion pak začali celoročně nabízet k pronájmu v agenturách, cestovních kancelářích a na webech určených pro pronájem rekreačních objektů.
Podle fotografií z předmětných webů jde o zdařilou přeměnu v luxusní vilu. Objekt, kde je 6 ložnic a celkem 27 lůžek, nazývají pronajímatelé rodinným domem Zámeček Hroubovice zcela oprávněně.
Mohlo by vás zajímat
Pouze soused si stěžuje na hluk ze Zámečku
Jenže kdosi ze sousedství si začal stěžovat na noční hluk a nepořádek související s příjezdy hostů do penzionu. Podle zjištění České justice už v roce 2012 došlo k založení falešného profilu Zámečku Hroubovice, kde se uvádí, že objekt se nachází uprostřed zástavby a inzeráty na pronájem jsou tedy klamavou reklamou: „Klamavá reklama, absolutně nevhodné prostředí pro oslavy a setkání. Chalupa umístěna v zástavbě rodinných domků!!!! Tamní obyvatelé si důsledně chrání klid!!!!“ napsal autor profilu v roce 2012.
Podle zprávy ze šetření dotyčný stěžovatel ze sousedství nebyl, co se týče hluku, úspěšný. Spis cituje starostu Hroubovic Marcela Samka: „Starosta uvedl, že v období jeho zvolení do funkce (listopad 2014) si kromě stěžovatele nikdo jiný z občanů obce na hluk či nepořádek v okolí stavby nestěžoval. Pan starosta na popud stěžovatele přivolal Policii ČR ze služebny Skuteč z důvodu podané stížnosti na hluk a rušení nočního klidu, dle jeho sdělení ani Policie ČR neshledala, že by noční klid byl rušen. Stavební úřad vlastníky ani stěžovatele nežádal o svědectví či vysvětlení k věci, a to z důvodu, že jejich požadavky a postoje k předmětné stavbě jsou dostatečně doloženy ve spisu.“
Stěžovatel ze sousedství proto podal stížnost k veřejné ochránkyni práv na to, že stavba je užívána v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a je v ní podnikáno jako v hotelovém zařízení. Stížnost směřovala na odbor výstavby a životního prostředí města Chrast, neboť právě tento odbor se opakovaně námitkami stěžovatelů ze sousedství zabýval, na podnět sousedů vykonával místní šetření, v průběhu turistické sezóny uskutečňoval kontroly přímo v objektu, avšak vždy s negativním nálezem, vyplývá ze zprávy o šetření případu Zámeček Hroubovice. Dále byla stížnost stěžovatele ze sousedství postoupena z krajského úřadu k živnostenskému úřadu.
Pronájem nemovitostí není živnost
Podle shrnutí stanovisek v závěrech místoombudsmana však žádný z úřadů neshledal závadný stav. Podle živnostenského úřadu, který vyzval majitele Zámečku Hroubovice k vysvětlení, pronajímají tito objekt pouze podle § 9 zákona o daních z příjmu a nejedná se o živnost.
Závěrečné stanovisko zástupce ombudsmanky najdete zde.
Objekt je údajně pronajímán jako celek s minimálními službami, tedy podobně jako když vlastník pronajímá byt nebo dům. „Živnostenský úřad poukázal na ustanovení § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona, 4 podle kterého pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je výslovně uveden jako činnost, která není živností. Proto živnostenský úřad podnět odložil a doporučil manželce stěžovatele, aby se obrátila na stavební úřad ve věci užívání stavby a případně policii,“ uvádí se ve shrnutí stanovisek. Na tomto stanovisku neshledal chybu ani nadřízení krajský úřad.
Dočasný pobyt není v rozporu s užíváním stavby
Ani stavební úřad nedal stěžovateli ze sousedství za pravdu: „Stavební úřad požádal živnostenský úřad o součinnost ve věci užívání stavby. Závěry živnostenského úřadu jsou totožné s již dřívějšími závěry stavebního úřadu, tedy že využívání stavby rodinného domu nájemci nebo podnájemci k dlouhodobému nebo krátkodobému pobytu není živností a užívání stavby není v rozporu s oznámením o užívání stavby z roku 2007,“ uvádí se ve shrnutí závěrů úřadů.
Podle stavebního úřadu užívání stavby rodinného domu jejími vlastníky nebo jinými osobami k dočasnému pobytu nevyžaduje změnu v účelu užívání stavby ve smyslu ustanovení § 126 stavebního zákona, jelikož se „nemění provozní zařízení, způsob výroby ani nedochází ke změně činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí. Stavební úřad odmítá, že by nedostatečně prověřil namítané nepovolené užívání stavby, stojí ve shrnutých stanoviscích úřadů.
Místoombudsman Křeček : Závěry nepřijímám
Tyto závěry doslova rozlítily zástupce veřejné ochránkyně práv Stanislava Křečka: Řádně neprověřeno, závěry nepřijímám, mantinely variability užívání rodinného domu jsou v tomto případě maximálně překročeny, uvádí na osmi stranách podrobného zdůvodnění svého právního názoru na případ Zámeček Hroubovice.
Podle jeho slov existují tři typy nájemních smluv, jedna z nich je smlouva o ubytování. Pokud není byt dán do nájmu pro bydlení, ustanovení o nájmu se na něj nevztahují. „Jakmile se jedná o soustavnou činnost provozovanou za účelem zisku, jejímž obsahem není jen prostý pronájem, ale též poskytnutí další služby (např. poskytování čistého povlečení, úklid, snídaně), jedná se o živnost ,Ubytovací služby´,“ uvádí Stanislav Křeček ve svém stanovisku. „Mám za to, že právě právní titul má zásadní význam pro posouzení, zda vlastníci stavbu skutečně prostě pronajímají, či zda ve skutečnosti, byť při tvrzení prostého pronájmu, provozují živnost, respektive fakticky poskytují ubytovací služby,“ zdůraznil.
A na fotkách jsou ručníky, polštáře a povlečení…
Podle jeho dalších slov postrádá ve vyjádření úřadů, na základě čeho dospěly k závěru, že v Zámečku Hroubovice nejsou poskytovány dodatečné služby. „Na fotografiích v nabídce cestovních kanceláří jsou totiž vidět ručníky, polštáře a povlečená lůžka: „Na fotografii koupelny dostupné z fotogalerie11 jsou však zachyceny ručníky. Dále na jedné z fotografií jsou zachyceny povlečené přikrývky a polštáře na postelích. Tyto skutečnosti by mohly vzbuzovat podezření, že je poskytováno k pobytu ložní prádlo a ručníky. Na internetových stránkách YYYYYY je uvedeno, že cena zahrnuje ložní prádlo,“ argumentuje Stanislav Křeček.
Podle svých dalších slov rovněž postrádá důvod, pro který údajně nejde o soustavnou podnikatelskou činnosti: „Konečně postrádám správní úvahu živnostenského úřadu o tom, že se nejedná o soustavnou činnost provozovanou za účelem zisku.“
Pronajímání přes Airbnb je přece podnikání!
Místoombudsman ukazuje absurdní situaci na vlastnících, kteří krátkodobě pronajímají přes Airbnb – a tam jde o podnikání: „Závěrem pro jisté srovnání jako příklad uvádím fungování portálu Airbnb. Ačkoli hostitelé uzavírají smlouvy o prostém nájmu, jsou podnikateli a jako podnikatelé v oblasti ubytování jsou povinni ohlásit provozování živnosti kterémukoliv živnostenskému úřadu, a to ještě před zahájením podnikání (tj. před vyvěšením inzerátu na Airbnb). Pokud se podnikání týká výlučně hostitelské činnosti pro portál Airbnb, jde o živnost volnou, obor živnosti ,Ubytovací služby´,“ upozorňuje ve svém závěru Stanislav Křeček.
Proč v Zámečku Hroubovice účtují místní poplatek?
Závěr stavebního úřadu o tom, že stavba je užívána v souladu s kolaudačním souhlasem, tedy k rodinnému bydlení, nepřijímám, vypořádává se pak místoombudsman se stanoviskem dalšího úřadu a cituje z rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové, který dospěl k závěru, že „je-li rodinný dům stavbou pro bydlení, nemůže být tento účel užívání porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu.“
Podle Nejvyššího soudu není nutné, aby každá sebemenší změna podléhala změně užívání, avšak užívání stavby k jinému, než povolenému účelu a stanoveným způsobem, považuje Soud za závadu, cituje místoombudsman Nejvyšší soud.
Poté místoombudsman upozorňuje, že pronajímatelé Zámečku Hroubovice v nabídce například uvádějí, že místní poplatek není zahrnut v ceně, ale platí se až na místě. Jenže „místní poplatek“ je platba, kterou povinně odvádějí právě hotely, penziony a rekreační zařízení – nikoli nájemci bytů a domů, kteří v nich bydlí. „K této skutečnosti si dovolím uvést, že podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona o místních poplatcích se poplatek z ubytovací kapacity vybírá v obcích a městech v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu. Určující pro možnost zpoplatnění ubytovací kapacity je tak skutečnost, že kolaudační rozhodnutí stanoví pro předmětný stavební objekt nebo jeho část jako účel využití přechodný pobyt za úplatu.Těmito zařízeními jsou především hotely, motely, penziony, studentské koleje, internáty, ubytovny a také kempy a podobná ubytovací zařízení vybavená pro poskytování přechodného ubytování,“ uvádí ombudsman, podle kterého toto podporuje názor, že stavba je užívána pro zcela jiný účel.
Jde o nepovolené užívání rodinného domu?
Navíc není podle Stanislava Křečka jasné, jak objekt naplňuje zákonnou definici rodinného domu, podle které více než polovina podlahové plochy domu odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení, v době konání firemních akcí, jak je majitelé nabízí. „Mám za to, že mantinely variability užívání stavby rodinného domu jsou v tomto případě maximálně překračovány. Stavba totiž v tomto případě vůbec jako celek nezajišťuje rodinné bytové potřeby,“ uvádí místoombudsman v kapitole „Nepovolené užívání rodinného domu“.
Poté Stanislav Křeček stanovisko uzavírá návrhy:
Živnostenskému úřadu navrhuji, aby: Ve vazbě na skutečnosti uvedené v části C tohoto stanoviska řádně, za pomoci všech dostupných prostředků, zjistil skutečnosti o právním titulu a dodatkových službách a doplnil svou správní úvahu o tom, že se nejedná o soustavnou činnost provozovanou za účelem zisku.
Stavebnímu úřadu navrhuji, aby: postupoval podle ustanovení § 134 odst. 2 stavebního zákona, vyzval vlastníka stavby (případně XXXX) ke zjednání nápravy podle ustanovení § 134 odst. 3 stavebního zákona, tedy nařídil zjednání nápravy, zahájil sankční řízení, popřípadě přijal i další opaření.
Nebude-li návrhům vyhověno, případ Zámeček Hroubovice bude pokračovat. Z rozsáhlého stanoviska Stanislava Křečka ovšem vyplývá, že případ an tak neskončí.
Irena Válová
