Sněmovna odmítla zřízení zástavního práva sdružení vlastníků v rámci novely občanského zákoníku. Navržené opatření by negativně postihlo až 60 % hypotečních úvěrů. Banky by byly nuceny provést přecenění hodnoty všech poskytnutých zástav s dopadem na kapitálové poměry a na tvorbu opravných položek. To jsou hlavní námitky, které k návrhu poslankyně Jany Pastuchové (ANO) k projednávané novele NOZ vznesla Česká bankovní asociace.
„U dotčených úvěrů by banky požadovaly dodatečné zajištění úvěru a v případě jeho neposkytnutí by musely přistoupit k zesplatnění úvěru. Navíc by vyžadovaly výrazně vyšší podíl vlastního kapitálu u žadatelů o hypoteční úvěry, což by významně snížilo dostupnost hypotékou financovaného bydlení,“ vysvětluje Filip Hanzlík, náměstek výkonného ředitele České bankovní asociace. „Přestože sněmovna návrh odmítla, není vyloučeno, že bude snaha jej prosadit v Senátu,“ obává se.
Návrh reagoval na nesplácení dluhů některých majitelů bytů. Cílem je, aby společenství vlastníků jednotek („SVJ“) svědčilo zákonné zástavní právo ke každé jednotce v daném objektu (domě), a to za účelem zajištění dluhu vlastníka jednotky souvisejícího se správou domu a pozemku. Toto zástavní právo by vzniklo automaticky vždy ke dni vzniku jednotky (podle přechodných ustanovení by pak ve vztahu k jednotkám vzniklým přede dnem účinnosti novely toto zástavní právo vzniklo dnem nabytí účinnosti novely). V případě zpeněžení jednotky by SVJ mělo nárok maximálně na 25 % výtěžku.
Návrh dále předpokládá, že pokud by SVJ neuplatnilo svou pohledávku za vlastníkem jednotky u soudu, pak by tímto zástavním právem byly zajištěny pouze dluhy, které se staly splatnými v posledních šesti měsících před prodejem jednotky. Pokud by ovšem SVJ své pohledávky uplatnilo u soudu, a pokud o této skutečnosti byl učiněn záznam v katastru nemovitostí, pak by SVJ mohlo své zástavní právo vztáhnout na dluhy, které se staly splatnými v období posledních maximálně pěti let.
Abstraktní zástavní právo
„V obecné rovině lze asi souhlasit s tím, že pokud otázka dluhů vlastníka jednotky vůči SVJ představuje závažný společenský problém, je možné ji řešit legislativně. Máme ovšem pochybnosti o tom, že tato záležitost byla nějak hlouběji zkoumána, popř. že existuje určitá relevantní statistika, o niž by bylo možno se opřít,“ kritizuje Hanzlík. „Že tento problém existuje, je jisté; že se však jedná o zásadní společenský problém, který by vyžadoval zvláštní zákonné řešení (navíc na úrovni zásahu do OZ), je naopak velmi pochybné. Problém by se tedy měl především řešit řádnou vládní cestou s provedením posouzení materiálních podmínek a dopadů nové regulace (RIA).“
Pokud jde o navrhovanou konstrukci legislativního řešení tvrzeného problému, je třeba se k ní vyjádřit mimořádně kriticky, konstatuje právní rozbor ČBA. Návrh jde cestou velmi zvláštní; totiž cestou jakéhosi „apriorního“ a „abstraktního“ zástavního práva, které by vznikalo ex lege. Účelem zástavního práva by bylo zajištění pohledávek SVJ vůči vlastníkovi jednotky, a to zásadně bez ohledu na existenci samotné zajištěné pohledávky, resp. bez ohledu na to, zda taková pohledávka vůbec může vzniknout. „To je koncepce, která v našem soukromém právu nemá obdoby (nejen v recentním právním řádu, avšak ani v historických úpravách,“ konstatuje ČBA.
Jak dále analýza uvádí, zástavní právo je právem, které má tzv. akcesorickou povahu. Jde o to, že toto právo (jako zajišťovací instrument) může smysluplně vznikat a trvat pouze tam, kde existuje zajištěná pohledávka. Naopak zástavní právo vznikající a existující zcela nezávisle na existenci zajištěné pohledávky je nemyslitelné. Zástavní právo zřizované pro účely zajištění budoucí pohledávky může dle OZ vznikat jen na základě smlouvy. Předkládaný legislativní návrh však počítá s tím, že toto zástavní právo bude vznikat nepodmíněně, tedy přímo ze zákona (i proti vůli stran). Takovýto zásah do autonomie vůle je v soukromém právu zcela bezprecedentní a neopodstatněný. Návrh předpokládá vznik „plošného“ zástavního práva ke všem jednotkám, a to i v případě, že vlastníci jednotek vůči SVJ nebudou nic dlužit. Zásadním způsobem by tak byly narušeny stávající zákonné požadavky na vymezení zajištěného dluhu dle § 1311 NOZ.
Znevýhodnění hypoték
„Dané řešení by mělo zásadní dopad na hypoteční úvěry. Upozorňujeme, že zákonné zástavní právo by snižovalo zástavní hodnotu nemovitosti. Navržená úprava bude představovat překážku pro financování poskytování hypotečních úvěrů. Pohledávky z hypotečních úvěrů zajištěné zástavním právem k jednotkám, zřízeným po přijetí navrhované novely, by nesplňovaly podmínku „1. pořadí“ pro zahrnutí do krytí HZL dle § 30 odst. 2 zákona o dluhopisech,“ vysvětluje dále analýza. V takovém případě by byla tato úprava zásadně k tíži spotřebitelů, protože by se celoplošně zásadně zhoršily podmínky pro poskytování úvěrů na nákup jednotek. Banky běžně používají hypotéční úvěry jako součást krycího bloku pro hypoteční zástavní listy. Zákonné zástavní právo ve prospěch SVJ by tak bránilo u úvěrů dohodnutých po účinnosti novely NOZ zařazovat hypotéční úvěry na jednotky do krycího bloku. Poskytování úvěrů by se tak mohlo začít přesouvat do „šedé ekonomiky“.
ČBA rovněž varuje, že existence zákonného zástavního práva by měla vliv na určení hodnoty nemovitosti a banky (odhadci) by tedy byly nuceny určovat nižší hodnotu jednotky, což by mělo za následek menší dostupnost úvěru pro klienty, protože by nesplnili ukazatel LTV, t.j. poměr výše úvěru proti hodnotě nemovité věci a klienti by museli mít při pořízení bytové jednotky větší poměr vlastních prostředků. „Obecně platí, že jakákoliv ingerence do stávajícího vztahu hypoteční věřitel – hypoteční dlužník, která povede k zákonnému oslabení pozice hypotečního věřitele, se nevyhnutelně odrazí v horší dostupnosti hypotečních úvěrů obyvatelstvu. A to zejména buď v podobě přísnějších požadavků bank na LTV, což nezbytně implikuje větší nároky na vlastní zdroje klientů-žadatelů o hypoteční úvěr a tedy snížení počtu poskytnutých hypoték, nebo v podobě rozpuštění zvýšeného rizika do úrokových sazeb, t.j. jejich zvýšení, popř. v kombinaci obou uvedených efektů. Dojít může i k postupnému zvýšení cen hypoték, protože v případě nesplácení by banka byla ve větším riziku uspokojení svých pohledávek než nyní“. Prakticky by tak v budoucnu nebyly poskytovány hypotéky nad 75% hodnoty nemovitosti, což by zprostředkovaně poškodilo trh s nemovitostmi. Návrh nepočítal navíc s vývojem cen nemovitostí, což při poklesu ceny na trhu může ve svých důsledcích znamenat pro banku v souvislosti s uspokojením při nuceném prodeji větší negativní dopad než v návrhu uvedené uspokojení v poměru 25/75.
Návrh obešel ČNB
Jak dále Hanzlík uvádí, návrh byl výborově neprojednaný, nebyla k němu zpracována RIA a neprošel připomínkovým řízením, což je u takto zásadního zásahu do majetkových práv s velmi významným dopadem do podnikatelského prostředí těžko akceptovatelné.
Uvedený pozměňovací návrh byl navíc podán bez jakékoli konzultace s bankovním sektorem, oslovena nebyla ani ČNB. Regulace hypotečního trhu by měla zůstat výsostnou sférou činnosti regulátora, tj. ČNB. „V této souvislosti dodávám, že v současnosti probíhají expertní jednání mezi zástupci ČBA, MF a ČNB k návrhu novely zákona o ČNB, která by měla ČNB poskytnout pravomoci v oblasti regulace hypotečního trhu, s nimiž je ovšem výše uvedený pozměňovací návrh v ostrém rozporu. Přestože se návrh tváří, že by pomohl společenství vlastníků, ve svém důsledku by poškodil nakonec i je, protože by ovlivnil i cenu jednotlivých jednotek,“ dodává Hanzlík.
Dušan Šrámek
